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雨漏り後家賃1年分がお星様になる。

  おはようございます田舎暮らし田舎家主むーん×2でございます。今日はAM4:00頃から目が覚めてブログ更新でPCとにらめっこ(´ε` )中。

 あたり周辺が暗いです。。当たり前ですが・・・

 吠え魂
わおーんと意味もなく吠えてみたいのですが・・・
奥様に叱られるのでやめておきます。

 朝だと妙にテンション高く、早晩おネムになる、おっさん化が止まらない田舎暮らし田舎家主むーん×2でございます。
1ポチで1わーおんと鳴きませんが↓本日も(^人^)お願い致します。

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さて本日も爽快に本文にGO!!

 わたしの記念すべき物件1号機(賃貸戸建)。もう投下した資金も回収しプラス収益をもたらしてくれている激築古だけど、優秀な物件です。


ここで以前も紹介致しましたが彼のスペックをご紹介
(物件1号機性能)
築30年強・木造おんぼろ北向き日当たり悪し、昼までも1Fはリアルに電球ないと薄暗いです!!坪16,6坪3LDKの狭小住宅・県中心部まで車で25分くらいかな?


競売での購入で、お値段210万え~ん(通販風に)。オーナーチェンジでの競売物件でしたので落札後から毎月5万円/年60万入ってくる物件でした。表面利回り28%超えてます。


 かつては、入居者様と滞納トラブルでのブチツ! ゴゴゴゴて記事もUPさせていただきましたが、今はま~なんとか~回収できております。


 約8年の在住ですので滞納家賃を引きますと、現状まで¥4,500,000の賃貸収入を生み出している優秀な物件君です。


 でもね彼まだ築35年の若さで・・・1~2年前から・・・


雨漏りしているんです


 [壁|(・д・`。 )))。。。のコーキング打ちや雨漏り周辺部に防水塗料を塗り、だましだまし修繕やってきましたが、もう限界のようです。
注)雨漏りの原因は屋根部ではなく建物側面の塗料・コーキングの剥離です。業者に確認済み。


く!!その若さで!!ORZ!!なぜに!!WHY?


ホントo(゚Д゚)なら自分で塗装ぐらい塗りたいのですが(部屋内なら塗装経験あり)、いかんせんこちら狭小住宅の為、隣地とのスペースが狭すぎです。わたしの身体では入れませんし、よしんば入れてもはまって出てこられません。怖すぎです


自分の身体が恨めしい。!!ORZ!!ズーン 


仕方(ヾノ・∀・`)ナイね。。とりあえずわたしの強みチームむーんのリフォームぶたいや部隊を集結。


こちらに( `Д´)/< 集合!!!!


親方~~本日もお安くお願いします(>人<;)。。。ORZこのとおり。




ん~~~(メ・ん・)?~ん




トントン・・チェック中・・




狭いし足場も組まないといけないな・・・


狭小だし手間も普通よりかかるよね・・・ここ


それに塗装・コーキング全やり変えだね・・・ここ


親方お値段がんばっって(,,゚Д゚) ガンガレ!( ゚ー゚)ノ)"ガンバレ



¥600,000だね


ハウツ!Σ(|||▽||| )

いや~(/ω\*)嫌・・いや~
でしょうね・・・・うすうすはわかっておりましたよ、だから自分で修繕してきましたが、ここにいたればやむなしです。それにこの金額かなり安いのも事実・・・・(一応業者なのでわかります。)


でも痛い出費!!ORZ!!ズーン


戸建賃貸は長期入居が十分見込めます。。こちらの物件も最近は本人以外にお母様も同居されるようになりまして、更に長期入居が見込めます。なのでここわ・・・

直しましょう!!家主だから当たり前だけどネ。
これで来年1年間のこちらでの収入はお星様となりました。

ここで一句 家主業収入も大きいが出費も大きい 田舎暮らし田舎家主むーん×2家主業悲哀の俳句



近況
 子供が起きてまいりました。PCを避難させなくちゃ
今日は久々のお休みです。家族サービス楽しんできます^^
(,,゚Д゚) ガンガレ!(,,゚Д゚) ガンガレ!わたし。。。

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最初に買いたいもの!!

おはようございます田舎暮らし田舎家主むーん×2でございます。わたし基本いつも朝ブログを書かせていただいておりますが、ホントo(゚Д゚)だんだん寒くなってきましたね~。起きるのが辛い時期となってまいりました。

 着込んでいなくても、(゚Д゚)ノあれ?なんか服着込んでるってからかわれるめっちゃ痩せていない田舎暮らし田舎家主むーん×2でございます。

((((;゚Д゚))))サムイ・・・皆様方の愛の暖かい↓ポチがいただければ幸いです。(>人<;)

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さて!!今日も元気に本文いきま~す。

 
 わたしの所有している賃貸戸建はほとんどが北向きですΣ(|||▽||| )ズーン


  ま~ホントo(゚Д゚)ノ昼間でも暗いですよ!!


 対しましてアパート2棟は東向きと南向きです。東向きは内覧いただく時間をなるべく午前中にしていただいて、明るい部屋をできる限りアピール致しております。また内覧時お部屋に入っていただいた際、最初の印象を少しでも良くする為、キッチンと居宅部分の間のドアを事前に開けておく様にします。すこしでも最初のお部屋印象を明るくする為の小細工です。


 南向きのアパートはホントo(゚Д゚)ノ明るいですね。小細工必要(ヾノ・∀・`)ナイナイ。多少の劣化も吹き飛ばして隠しますね!!ホントo(゚Д゚)すーぱー天然照明です。お部屋の|゚Д゚)))見た目がワンランク上がります。


 北向き戸建も既に入居していますが、やはり客付率は低くなりやりづらい様ですねΣ(|||▽||| )


 正直北向き戸建の明るさをどうPRしようかと悩んだ時、土地境界に鏡を付けてお部屋の中に太陽光を反射で入れようかなどと本気で考えたこともありました(゚Д゚)ノ


 ネタじゃないですよ本気でやろうとしてました(´∀`*)ノま!できなかったですが・・


 もし南向きで日当たり抜群ならもう¥10,000ぐらい高く貸せたかな?て所有賃貸戸建もあります。たらればですが^^1


 立地と日当たりはあとから買えない!!


 私が実体験で学んだ当たり前だけど大切な言葉です( *`ω´)!
復活

注)我ながら実体験でしか学習できない所、直したいですΣ(|||▽||| )ね



近況
 今外をのぞきますと、今日は曇っているせいかやはり寒いですね((((;゚Д゚))))
いつもうちは日当たりがいいので暖かいですが、やはり日当たりは大事ですよね・・・て!本文と話かぶってます。(*´∀`*)1
皆様本日もお仕事お互い頑張りましょう^^

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南欧風の風(メ・ん・)?

 ヾ(〃゚ω゚)ノタダィマ☆帰ってまいりました田舎暮らし田舎家主むーん×2でございます。またまた出張先で少々お酒をいただきまして、お寝むでございます。

 帰ってくる道中の四国山脈は雪がかぶっておりまして、少し残る紅葉の赤と雪の白が見事なコントラストでした。ハウ! Σ(゚д゚lll)写真撮り忘れて悔しがっております、田舎暮らし田舎家主むーん×2でございます。

最近コメントもいただけて喜んでおります。^^
宜しければ↓ポチも何卒宜しく(>人<;)します。

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本文ε=┌(;・∀・)┘イッテミヨ!!

 
 アパートのおはなし・・・

 
 隣地とのブロック壁なんか古臭くてダサい!!
 
 
 共用部分の土の部分雑草が生えてきまして抜くのが大変!!

 
 雑草を抜くのは、ま~家主としては当然やらさせていただきますが、土むき出しはなんだか・・・・


ダサい(||´Д`)oノそれはなんだか嫌・・


 なので!!なんちゃって匠・・GO!!


 なんてことでしょ~~~


 

 
あの雑草がよくはえていた土部分が・・・ダサかったブロック塀が・・・こんなにも・・



南欧風?
茶色の防犯軽石を敷き詰めみました。白[壁|(・д・`。 )))。。。は珪藻土で塗っていただきました。


茶色防犯軽石
ホームセンターで数千円で売っていますのでお試しください^^!見た目もいいですが、雑草が生えない(゚o゚;;ヨ


おまけに横の水道メーターもダサいので、その上にプランターをポンとのせるだけ!!


匠のごまかし(゚д゚lll)ノ






共用部分
プランター100均×2・葉っぱ¥1,000安いね!(^O^)

どこか南欧風!!(ノ゚ο゚)ノ オオォォォ-


 ( *`ω´)ノ思い込みも大事!ダヨ


寝不足だからって写真多くて手抜きじゃないよ((°°;)"((;°°)ノ



近況
 コメントホントo(゚Д゚)うにありがとございます。
本当に励みになっております。的確なお答えはできていないかもですが、ご容赦ください><!
今後共あたたかい目でみまもっていただけましたら幸いです。

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地獄の釜の蓋を開けてみた②

 おはようございます。田舎暮らし田舎家主むーん×2でございます。
ごろごろ^^
!(-_-)゜zzz…ねむい・・・・ですね。子供達は(⁰︻⁰) ☝の様に気持ち良さそうに寝ております。

肉球の様に↓ぷにゅって押して(>人<;)よろしくお願いします。

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では昨日の続きε=┌(;・∀・)┘イッテミヨ!!


これいけるぜ!( *`ω´)ノ

 で購入した超田舎物件性能は先日ご紹介させていただいたとおり・・↓
物件性能
  ・築45年激築古
  ・土地80坪
  ・延床40坪
  ・屋根数年前やり替え済み
  ・中心部まで車で1時間
  ・価格¥100万
  追加
  ・駐車可能4台
  ・一応バス停目の前

条件だけみますと(ノ゚ο゚)ノ オオォォォ-!!て感じです。

実際建物自体は悪くなかったですね。しかし!!やはり水回り関係や[壁|(・д・`。 )))。。。なんかも古かったですね。

超田舎必須アイテム THE GOEMON bass(五右衛門風呂)も常備! Σ(゚д゚lll)


キッツチン周りはおしゃれな DOMA (土間)できまり! Σ(゚д゚lll)


こんな条件は把握致しまして購入しておりますので、ちゃちゃと直します!!


キッチンは土間の上にフローリング・流し台もシステムキッチンに変更・洗面化粧台も新設・五右衛門風呂をユニットバスに変更!!

水回り完璧( *`ω´)ノ

畳はそう張替え完了・汚れの気になるとこはペンキにて塗装済み・[壁|(・д・`。 )))。。。は土壁部分に新たな壁を装着完了!!などなど・・


リフォーム完了

わたしの所有戸建の中では外観・内観・設備・広さ・最高クラスです。



場所とおいケド (゚ロ゚)ボソ

ひいき目なく建物設備ほぼ完璧(´∀`*)ノです。

リフォーム込み建物価格¥280万え~ん

賃料4万/月で利回り17%

賃料5万/月で利回り21%
(´∀`*)ノいや~儲かちゃいますね~エヘ (/ω\*)照れちゃいます。

賃料5万で募集かけます・・・・すぐ決まちゃうよ( *`ω´)ノ



チクタク・・チクタク


(/ω\*)欲張ちゃだめなのね・・・

賃料4万に変更・・・これで( *`ω´)ノ決まりさ!!



チクタク・・チクタク




あの・・


不動産屋の・・


オヤジ・・・・




だましやがったな

以来1年半募集はかけていますが決まらず不良債権物件と化しております

自分ルールをまげた自分が悪いので自業自得です


実体験で学んだ事!!

立地は買えない( *`ω´)ノカンパイ・・チン・・・・・完敗

これ最初なら一発退場ものの失敗です初心者の方はお気を付けください。わたしなんか実体験で学んでしまいました

地獄すこし覗いちゃいました



近況
 昨日は子供達がPC周辺で暴れておりまして、2回もブログ文章削除されてしまいました
本日は暴れる前に文章完了です(´∀`)ほ!
 今日は出張頑張ってきます

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地獄の釜の蓋を開けてみた①

 おはようございます(´O`)田舎暮らし田舎家主むーん×2でございます。当方ブログに初コメントがあり、昨夜は小躍り致し喜んでおりました。また、他にも見ていただいているんだな~と実感出来るペタもございまして、本当に感謝にたえません。(TдT) アリガトウゴザイマス。

拙い文章・内容ですが、今後共頑張ってまいりますので宜しくお願いいたします

 きぬさや
近くのハウスです。絹さや栽培しております。結構はねものを大量にいただけるので、大量の絹さやと豚肉の炒め物なんか本当に美味しいですよありがたいかぎりです今晩あたりこれをおかずにしようかと思っております田舎暮らし田舎家主むーん×2です。

皆様の愛情↓ポチ(>人<;)宜しくお願い致します。

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今日もε=┌(;・∀・)┘イッテミヨ!!

 
わたしは業者系サラリーマンをさせていただいております。その関係もございましてよく不動産会社様をご訪問させていただく機会がございます。


 そんな時わたしがご訪問させていただきました、超田舎不動産会社様(自宅・社長一人営業)がこう仰られていました。


社長談:「このあたり超田舎だから借家や売物件が出にくいんだよね~。この前も探されているお客さんいたんだけど断わちゃってさ~賃料4~5万ならいけると思うんだけどね・・・。」


Σ(゚д゚;)なんですと~!

 
 わたしの物件購入基準自分ルール中心部まで車で30分以内から外れます。そこは超田舎・・中心部まで車で1時間。

 
 う~ん以外と超田舎でも需要はあるんだね・・・


 まあまり売りにでないエリアだそうなんで、わたしには関係(ヾノ・∀・`)ナイナイなで聞き流しておりました。。。


 そんな折・・・・そのエリアで売り物件


 キタ━(゚∀゚)━!

物件性能
  ・築45年激築古
  ・土地80坪
  ・延床40坪
  ・屋根数年前やり替え済み
  ・中心部まで車で1時間
  ・価格¥100万


 これ・・・


 いけるぜ!( *`ω´)ノ

 即購入致しました。。。。


 ごめんなさい会社遅れそうなので続きます・・・



近況
 コメント・リンク本当に(((o(*゚▽゚*)o)))嬉しいです。
良ければどしどし(>人<;)お願い致します。
ε=┌(;・∀・)┘いってきます。

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高収益物件を買う!!むしろ買いたい!!

 (^_^)/おはよーございます、田舎暮らし田舎家主むーん×2でございます。外は結構な雨が降っております。雨粒がいろんな物にあたって大合唱中(^ε^)-☆!!ですね~。

みのり
近くの公園にて。。今週末から寒さが緩むとか秋がまだ残っているかもですね。。

 本日も朝鏡を見ていますと、むくんでいます?むーんむーんの名前に恥じないまんまる満月顔。太ってなんかいないよ。。。むくんでいるだけだよ。。。なんやかんや言い訳の多い田舎暮らし田舎家主むーん×2でございます。

ダイエットできない同情↓ポチ(>人<;)致します。

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さてε=┌(;・∀・)┘イッテミヨ!!


 表題のとおり高収益物件買いたいです。。。喉から手がでるほど。。。


 (*´д`)こんなお話を唐突にと思われるかもしれません。先週購入できなかった物件があったお話はさせていただいたと思いますが、この物件購入活動を振り返っておりましたら、ふと思いました。

 この物件自体の利回りも(´∀`)良かったのですが、いかんせん現状満室で高利回りの為、どうしても購入希望者が多くなってしまいました。

 優秀な投資家様・資金潤沢な投資家様の中で田舎家主が競える訳もなく良い物件をそうそう手にできる自信はありません:(;゙゚'ω゚'):ノ(もちろん探しますが)

 ふと初心に戻りまして。。自分のアパート購入経緯を思い出します。

( `Д´)/< 集合!!!!物件1号
 ・購入時全6戸中2戸入居のみ
 ・購入費・リフォーム費込みで利回り15%
 ・購入希望者そこそこ
 ・現状一応満室です。


( `Д´)/< 集合!!!!物件2号
 ・購入時全20戸中3戸入居のみ
 ・購入費・リフォーム費込みで利回り23%
 ・購入希望者激少ない
 ・現状一応満室です。

(メ・ん・)?ん~我ながらぱんちの効いた築古低入居率物件だけ購入致しております((((;゚Д゚))))ノ コワツ!

(メ・ん・)?










オンボロばかりだ (注)一応ちゃんとリフォームはしています


 こんなわたしが築浅満室物件を購入しようなんて身の程しらずでしたね


 ですので、現在検討中物件は築古全空物件で購入費・リフォーム費込みで利回り20%を狙ってみます。(ま指値が通ったらの話ですが


買えないなら、買える事の出来る高利回り低入居率築古物件を買います( *`ω´)!キリツ

ホントo(゚Д゚)はみんなと同じ築浅高入居率物件がヽ(●´ε`●)ノ ホスィ。。。田舎暮らし田舎家主むーん×2です。



近況
 休日が先週はなかったもので曜日の感覚がなんかないですね・・・
子供の参観日で出席できなくて残念でした

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戦闘準備中

 こんばんわ田舎暮らし田舎家主むーん×2でございます。出張・休日出勤終わりまして、落ち着いたところでございます。(o´Д`)=з

 疲れたので。。。甘いものを。。。食事を多めに。。

 Σ(|||▽||| )なんかまた太ってきてそう。いい加減に痩せれば、(´Д` )ノと諦め顔の奥様。そんなこんなの田舎暮らし田舎家主むーん×2でございます。

1ぽち↓で体重1KG落ちたらいいな。。(>人<;)宜しくお願いします。

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さて本題ε=┌(;・∀・)┘イッテミヨ!!

 もうすぐ年末年明けまで、まだといえばまだですが、近いといえば近いですね。。。

 あの時期がやってきます。。。。

 恐ろしい時期・・・・・

 悪魔の・・・

 
そ・・う・地獄への招待状・・退去通知の連絡
 

 毎年毎年ほ~んと嫌(/ω\*)な退去時期。。。

 でも憂鬱ですが、もう開き直って慣れるしかありません。。。悟りの境地です。ちーん 


 退去はするのは致し方なし!!

 
 だって家主やってる以上毎年の事です。

 
 あとはやるべき事をやり入居者様を待ちましょう!!( ノ゚Д゚)よし!そう1年間で学んだ事を発揮する時期なのです。去年のこの時期よりも成長している自分を発揮いたしましょう!!


で↓がわたしの第1格納庫(入居促進グッズ・単なる物置)です。
物置①
もう1枚↓
物置②

倉庫はまだありますが、ここにはわりかし使用頻度の高いグッズを置いてあります。


入居促進グッズ達が決戦場所を求めて待機しています!!その時は(人∀・)タノム















ボソ(||´Д`)oでもヤッパ退去ヤダ・・・



近況
 ご訪問・読んでいただいている方ホントo(゚Д゚)ありがとうございます。
出来ればリンクやコメント何卒宜しくお願い致します(>人<;)
頼んでばかりなのね^^

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適正価格

 おはようございます田舎暮らし田舎家主むーん×2でございます。うちの自動販売機にはお菓子が1つ入っているんですが、これが売り切れていました。まさかお菓子とはホントo(゚Д゚)ノ意外でしたね。また収支が出ましたらご報告させていただきますね。V

冬空
山にはまだ視覚的には秋が残っている感じですが、肌で感じる気温はもう冬ですね。

結局明日明後日とも休日出勤ですそんな田舎家主に応援↓ポチ(∩´∀`@)⊃お願いします。

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( ̄^ ̄)ゞ本題まいります。


 以前にもご報告させていただきましたが、わたしは業者系サラリーマンをさせていただいております。本日はそんな関係で出会った方のおはなし。


競売リフォーム転売業者(本人1人のみで営業)高齢
 
 その方は競売が今の様なオープンでない時代から、やられている方です。入札するのはいつも同じメンバーで時として価格も話し合いが可能だった時もあったとか。う~ん今で信じられない話ですね


 当然現在より安価に、そして大量物件を購入できた訳ですから、数億単位の資産を競売物件の転売にて気づきあげてこられたそうです。

 
 もちろんリフォームはちゃんとしてますし、物件になんら問題があるわけでないのですがONする売値が凄いんですよね本体リフォーム込みで600万くらいの物件を¥1,980万円で販売していたりします。そりゃ売れないよ~と思いますよね。。。わたしも思います!


 たしかになかなか売れない場合もあるそうですが、基本的には在庫は定期的にはけていきます。


その方のお言葉「わしの物件高いから売れないというヤツがいるが、日本人口1億2500万人。これだけ人がいるんだから、世の中バカが一人ぐらいいるはずだから、いつかは必ず売れるんじゃ!!ガハハ(^凹^)!!」たしかに売れてますよね。


 その方をどうのこうのとだんじる気はありません。ただリアルにこんな業者さんいらっしゃいます。


 お客さんも満足ですし、この業者も儲けているわけですからこの形はこれで成立しているとも思います。

 
ただ家主業のわたしが原価に3倍以上ONされている物件を購入すれば、収支がまうとは到底思えません。


 へたすりゃ地獄をみます


 物件やリフォームや修繕業者の適正価格を見極め、かつ適切な内容が行われているかも見極める、そんな田舎家主でありたいと業者系サラリーマンむーん×2は思うのでした。



近況
 さて、仕事頑張ってきますね。
 友達欲しいので><どなたかリンク頂けないでしょうか?

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地獄の蓋が開く!!

 おはようございます田舎暮らし田舎家主むーん×2でございます。昨日は物件が残念ながら購入できませんでしたので、落ち込んでおりました。Σ(|||▽||| )気持ちを切り替え復活です。

復活
先週のピクニックでの画像です。なんか冬て感じになってきましたね。朝少し散歩をしますと、川から蒸気が立っておりまして、朝日がそれを照らしてまして、(@_@;)なんとも綺麗でした。

 買えなかったから倍返しで買ってやる!!ではないですが、懲りずに別物件検討に入っております田舎暮らし田舎家主むーん×2でございます。

丸いからよく転ぶ七転び八起きの私に↓応援ポチ(>人<;)お願いします。

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 さて、本日の内容ε=┌(;・∀・)┘イッテミヨ!!

 本日はわたしの不動産活動失敗例をご紹介させていただきます。


 初めての戸建収益を所有してから2戸目の戸建収益を所有するまで約3年の月日をおきました。もちろんその間、全く購入活動をしなかったわけではなく、主に競売物件を入札致しておりました。(ワンパターン(゚ロ゚)ダネ!)

 
 その中でやっちまったΣ(|||▽||| )て事が何度かありました。ある意味でこの3年間の買えない期間で、多くの実体験での勉強をさせていただきました。


 失敗入札例
(物件性能) 
 ・60坪ぐらい
 ・2戸隣接戸建(長屋では(ヾノ・∀・`)ナイナイ)
 ・既に2戸とも賃貸済み(オーナーチェンジ戸建競売好きね!(´ε` ))
 ・賃料10万/月間2戸合算
 ・700万ぐらいにて入札

 下見にε=┌(;・∀・)┘イッテミヨ!!で行ってまいりまして、遠くから眺めます。。。




かなりボロち~に



フツ・・ここ・・・( *`ω´)ノ・・・行けるぜ!(即決)現状収益に目がくらむ



今ならどこがだてあの当時のわたしに激しいツッコミいれますね。間違いなく!



そして即決入札致しました。その後開札前に現場を再びに訪れます・・・









入居者様が2戸とも引越し済み、もぬけの殻でございます。

 やばい(゚д゚lll)・・
 
 ((((;゚Д゚))))落札したら・・・リフォーム代がiru//・・いる・・イルネ・・

当然リフォーム代なんかございません。(ヾノ・∀・`)ナイナイ


人生初の落札するな!!


 て祈りましてね。(・□・;)マジでね!!


おかげさまで落札できず・・救済されました。(^ω^)

 どうですか!!この運(゚д゚)(。_。)・・て言ってたらおばかさんです。さすがのわたしも気づきました。(もっと早く気づけよとはいわないでね)

 こんなんじゃ・・・!!ORZ!!

地獄を( °Д°)みる!!

 たまたま購入できた1戸目も落札後入居者に会いにいきまして、事前にやってたのは現場下見だけ・・・。

 (メ・ん・)?

 (メ・ん・)?

 1戸目もたまたま、そのまま住んでいただけてるだけで運だね(゚д゚)(。_。)!!


 その後入札前にする様になった事・・

・登記簿土地建物取りまして確認
・住民との面談(2人以上で必ず行ってね!)
・周辺住民のヒアリング
・工務店等の業者との下見
・不動産業者との確認
・朝昼夜の現場確認
・それ以外で3回以上は現場確認
・裁判所で原本確認
・現所有者の現状までの顛末出来る限り調べます。

他にもあったかもですが、とりあず。

これヽ(´o`;を行っても予想外はやはり起こります。やりすぎ以上の事前調査を行って購入前のリスクをできる限り減らす(゚Д゚)ノ様心がけております。


わたしなんか運がなければ、3回以上は不動産投資場から退場してますね。間違いなく!(゚д゚)(。_。)

 不動産投資安い買い物じゃございません!!気をつけ過ぎはありません。一発退場はホントo(゚Д゚)ごめんこうむりたいものです。


「事前調査」当然の事だけど実体験で学んだわたしの大切な言葉です( *`ω´)。



近況
 友達がいない・・・
どなたかリンクとかいただけませんか( ´ ▽ ` )
友達ヽ(●´ε`●)ノ ホスィです。

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ご報告

 (*^o^*)オ(*^O^*)ハーようございます田舎暮らし田舎家主むーん×2でございます。


 以前よりちょろちょろお話していました、新物件結局買えませんでしたね~(´;ω;`)1


じぇじぇじぇ、いつ買えるの!?今でしょ! 今度は倍返しで買ってやる!
ごろごろ^^
燃え尽きました。。ガクツ

こんなわたしに励まし↓ポチ(^人^)お願い致します。

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近況
 内容(ヾノ・∀・`)ナイナイでホント申し訳ございません
(o・・o)/~また、明日から頑張ります

賃貸戸建2戸目購入について

 (^_^)/おはよーございます。田舎暮らし田舎家主むーん×2でございます。さむい・・{{ (>_<) }}・・寒いです。ホントo(゚Д゚)秋が一瞬で過ぎ去って行きましたね~
ゆず
今夜あたりゆず湯で温まりたいですね~

 脂肪があっても((((;゚Д゚))))サムイ・・寒いものは寒い!布団から出たく(ヾノ・∀・`)ナイナイ田舎暮らし田舎家主むーん×2でございます。

↓を押して(^人^)お願いします。順位が上がり読者が増えるはず!?50位辺をうろうろ(メ・ん・)?いい方法がうかばない・・

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 さて本日のお話↓これヽ(´o`;


 1戸目の収益物件を取得致しましてから、Σ(゚д゚lll)なんとはや3年の月日が流れ購入した、人生2戸目の中古戸建賃貸


 けってしてこの期間物件を探さなかった訳ではなく、競売等何度か入札しておりましたが・・(メ・ん・)?(メ・ん・)?


落ないね・・落ないね・・落札できないね(ToT)


 てな状況が続きました。今思えば積極的には探していなかったかもしれませんがその代わり自己資金は結構復活しておりました。

 ('A`)そんな折出た来た↓この物件ヽ(´o`;

物件性能

 *坪30くらい
 *価格300万くらい
 *競売物件での購入
 *既に6万/月での賃貸済みでオーナーチェンジの競売物件
 *利回り24%ぐらい
 *中心部まで車で20分くらいの昔人気だったエリア



 相変わらずオーナーチェンジ競売戸建物件が好きですね!?て言われそうですが普通に偶然が重なっただけです。おかげさまで無事落札完了し、当時の入居者様は現在に至るまで住んでいただいております。


 実は入居者様住んでいただけると、ある程度予測致しておりました。入札前に調べたところ、両親と子供2人4人の家族構成でした。お子さんは小学校低学年でしたので・・考えます・・

 (メ・ん・)?

 (メ・ん・)?これ落札しても賃貸条件が同じなら引越ししないんじゃないの。。。だって親として思うんですが、子供の学区が変わる(/ω\*)嫌ですもんね。慣れない転校、慣れないといけない環境、なるべく環境は変えたくないとうのが当然の親の心境です。


 以降4年・・おかげさまで、現在まで入居いただいております。(なんか親の心理を利用したみたいで心苦しいのですが、こちらも生活かかっておりますので(^人^)ご容赦下さい。)


家族構成は把握する!私が学んだ当たり前だけど大切な言葉です。( *`ω´)ノ



近況
 最近PCを使ってますとなんだかお腹がつかえます・・・
まさか!!また太ったのかΣ(|||▽||| )マジデ・・
食欲の秋は一瞬で過ぎたハズなのに・・・

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渋いやつ!?いぶし銀

 こんばんわ田舎暮らし田舎家主むーん×2でございます。ヾ(〃゚ω゚)ノタダィマ☆帰ってまいりました。出張(||´Д`)oしんどい・・・・・・


 ホントo(゚Д゚)急に寒くなってきまして、高速・・・・・・・移動中の山々には雪も積もっていましたね。車のフロントガラスがわたしの湿度の為か、非常によく曇る田舎暮らし田舎家主むーん×2でございます。

曇り止めの為エアコンスイッチを押す様に↓ポチお願い(^人^)します。

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 でわ(沙*・ω・)本題ε=┌(;・∀・)┘イッテミヨ!!

 表題の渋いやつはもちろん私のことではありません( *`ω´)ノ










それは↓こやつヽ(´o`;
カール
・・・なんじゃ?。。(##゚Д゚)ノこいつ!?


 て思われる方もいらしゃるかもしれませんが。。。この部材の名前はカールといいます。もちろん当たり前にご存知の方も多くいらしゃると思います。


 以前、UPさせていただきました流し台取手の交換の折、100均のアンティーク調取手をご紹介させていただいたと思います。↓
100均横取手

この取手を流し台にねじ込む際、パネル表面からビスをねじ込むのですが、現状設置されております取手は裏からねじ込むタイプの為、スカスカでそのままでは交換ができません。


ゆえに彼の出番、そう。。Mrカール君です↓
カール

カールを穴に入れ込みまして、取手を固定し表面からビスをねじ込みますと簡単に設置完了です。
なかにはカールを使わず楊枝を入れ込んで、代わりにする強者の方もいらっしゃるらしいですが、ま('A`)そんな高価なものじゃございませんので一度お試し下さい。


本日は補足でしたので、大した話じゃなくてすんません

いつも大した事(ヾノ・∀・`)ナイナイとは言わないでね



近況
 昨夜は飲み過ぎましておねむです。。。
出張=夜は飲んでるって誤解されがちな田舎暮らし田舎家主むーん×2でした。ホントのことか

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入居対策空室ディスプレイ

 おはようございます田舎暮らし田舎家主むーん×2でございます。今日はなんだか((((;゚Д゚))))サササ!サムイさむい!毛布を被って書いております


 そろそろ炊飯器からお米が炊ける匂いが出てきておりまして、お腹がぐるぐると鳴り出しつつある食いしん坊、田舎暮らし田舎家主むーん×2でございます


食いしん坊バンザイ\(^^@)/腕は↓で押してくださいねっ

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さて本日も本題まいります


 そろそろ、入退去の繁忙期が近くなってまいりました毎年((((;゚Д゚))))ガクガク!空室のままシーズン終わるな!!!!てホントo(゚Д゚)心底祈っております。

 
 わたしもごたぶんに漏れず内覧者様用に様々な事を、下見に来ていただけるお部屋にさせていただいております。もちろんポップ等付けてPRもさせていただいております。
  

 本日は空室へのインテリアについて(゚Д゚)ノ


↓こんな感じでやってます。ヽ(´o`;
空室インテリア
画像が荒くて申し訳ございません


 あまり置きすぎるとごちゃごちゃしますので、少なめに!!を意識致しております。まだまだ物多すぎ!!て言われそうですが、こんな感じで空室ディスプレイはさせていただいております。


 画面左奥に間接照明と人工葉っぱをぽんと置いただけです。影の関係で奥行が出る感じですので気に入っております。


 間接照明は某ホームセンターで¥1,500

 人工葉っぱはとプラスチック花瓶はいつも御用達100均で¥500


 合計¥2,000やや高めではありますが、使い回しが効きますのでお気に入りです


 どのディスプレイが正直正解かはないと(ヾノ・∀・`)ナイナイと思いますが、やはり女性のディスプレイへの感覚は男性より平均値高い気がしますね。

 ですので、時間が空いたらなるべく雑貨屋やそこのディスプレイをみて無料勉強させていただきまして、100均で似た商品探させていただいております。みなさまも良ければお試し下さい。


こんな感じなので最近奥様におネエ化してない?て言われています・・・・






どんだけ~~V



近況
 さて本日から頑張って\(*⌒0⌒)♪仕事・またまた出張行ってまいります。
今週は休日出勤確定です(^_^;)

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人生でお金を使う順番

 子供とピクニックに行ってきまして帰ってきました田舎暮らし田舎家主むーん×2です。奥様のお弁当おいしゅうございました。本日は珍しく2回目の更新。。。です。
秋桜と山々






 思いついたネタが忘れそうだから書くんじゃないからね(;´д`)  記憶力が低下しつつある田舎暮らし田舎家主むーん×2でございます。

そんな('A`)ノわたしに励ましの↓ポチをお願い致します。

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 でわ本文まいります。(^O^)ノ


 不動産ブログを好んで読んでいただいている方には当たり前の内容ですし、タイトルであらかた本筋を感じられる方もいらしゃるでしょう。ある意味釈迦に説法といったことでしょうが、再確認といった感じで書かせていただきます。何を今更ですが。。


 最近わたしの職場の後輩が不動産投資に興味を持ちまして、収益物件を熱心にさがしています。わたしも非力ながら、できる限り相談に乗らさせていただいております昨今。熱心にネットや雑誌・広告で収益物件を探している彼をみていますと、最初の頃の自分を思いだします。


 わたしの最初の収益物件は以前にもUPさせていただきました、築古狭小競売戸建です。当時は収益物件を持つつもりで資金を貯めていましたが、マイホームの資金にしてもいいかな?と少しは思ってもいました。(収益物件への一番最初の興味は大学生時代にTVで|゚Д゚)))見た競売特集のミニコーナーでしたね。)


 しかし、転勤が決まりまして幸運にも(今にして思えば?)マイホームを建てれる状況でなくなった為、その資金を収益物件取得に回せる事ができました。大学学生の時見た、競売特集で抱いた家主への憧れと夢を実現する機会が訪れた訳です。


 ふとサラリーマンとしての自分の周辺状況を見渡すと、収益物件を購入するにあたり、恵まれている人脈に溢れている事も購入を後押しした大きな要因でしたね。


 最初の物件取得から7年経ちましたかな?現在、少ないながらも物件を所有させていただきまして、本年度はそのCFで収入に無理なくマイホームを購入し(いつかは借家も計算し手頃価格)、次の収益物件も検討中です。


 人生にもしもはありませんが、あの時マイホーム購入を先に行っていたら。。。。あの時マイホーム購入を後回しにしただけで、私を取り巻く経済的環境は大きく変わってきました。


 最初の資金をどこに使うのか?マイホーム?車?驕奢品?

 
 人生でお金を使う順番。。大した事ないようで大した事ある言葉。わたしの実体験の大切な言葉です。( *`ω´)!




近況
 今からビールでも飲んでごろごろします。
ごろごろ^^
 コメントどしどし絶賛募集中!!

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安価な取手と安価な工具

 (*^o^*)オ(*^O^*)ハーようございます田舎暮らし田舎家主むーん×2でございます。最近わたし食事をしていますと舌をよく噛むんですが((→o←)ゞ痛い)奥様に聞くと舌も肥満で大きくなるんだよっ・・・て。

 ( ;∀;)<<なんですと~!!

 太ってたせいだったのね!!ORZ!! 舌は噛むけど、いがいと早口の田舎暮らし田舎家主むーん×2です。

 肥満になんか負けない↓ポチ応援_(._.)_お願い致します。

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 さて本日も本題いかせていただきます。


 わたしのアパートのキッチンには公団の流し台が設置されております。当然ながら結構の年数が経過し、劣化・オンボロ感が醸し出されています。 内覧の方がお見えになられた時、流し台のイメージが悪いと部屋全体の評価も下がってしまいがちです。


 その為、流し台自体の交換、もしくはキッチンパネルの壁紙・カッティングシートの張替えも有効です。しかし、なかには('A`)そんなに古くなくいまだ戦ってくれそうな、流し台もあります。

 そんな時わたしは美装後、キッチン取手の交換・包丁棚の交換・キッチン照明蛍光灯交換・その照明紐交換・キッチンガスコック交換(これは業者にお願い)致します。


その時使うのが↓です。これヽ(´o`;
100均横取手



もうひとつが↓これヽ(´o`;
100均丸取手

 アンティーク調の取っ手で古ぽい流し台に意外とマッチします。某100均様で販売されておりまして、当方大変重宝致しております。公団流し台全部で取手8箇所でしたか?¥840で取手交換できますのでありがたいかぎりです。※設置画像は今度交換の際撮ってきますね^^

交換時活躍してくれるのが、結婚の引き出物でいただいた、こやつヽ(´o`;
電動ドリル引き出物
たぶん安物だと思うけど・・・いい仕事してくれます。

あまりに( ・∀・)良い!働きをするので専用箱を、またまた100均で購入したプラスチック箱とマステで作ってみました!

それが↓これヽ(´o`;
電ドリ箱

 引き出物ドリルで100均取手を取り付ける(`・ω・´) ケチていわれそうですね

 
 でも意外とおしゃれですよ( *`ω´)たぶん




近況
 さて!天気もぽかぽかといい感じですので、奥様の手作りお弁当で子供とピクニックに行ってきますね
 あの~コメントなんかもいただけたら嬉しいです

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田舎中古戸建投資

 こんにちわ田舎暮らし田舎家主むーん×2です。 午前中は子供とインフルエンザの予防注射に行ってまいりました。

 注射の際こんなになってましてやや看護師さんに笑われてしまいました。こちらでも少しインフルエンザにかかられる方がでてきているそうです。皆様もお身体ご慈愛ください。子供より注射に怯える((((;゚Д゚))))田舎暮らし田舎家主むーん×2です。

↓ポチを押してインフルエンザを吹き飛ばせ!!

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秋ですね~~(*´ω`*)ノ ほのぼのと~
田舎柿





またネタが・・・・・(ヾノ・∀・`)ナイナイ・・・わけじゃないよ

 でわ本題まいります。

 今日は私の自分ルールについて。こちら田舎中古住宅投資についてですが・・・。


 まず戸建借家の家賃相場ですが6万/月ぐらいですね。これ以上になると需要が一気に少なくなりますし、当然ながら私所有の様な築古戸建借家には当然入っていただけません。


 またこれ以上の戸建家賃をお支払う方は自宅建てるか、購入されますからね。


 で、、、賃貸戸建は欲深いと思われるかもしれませんが、わたしはできれば利回り20%では回したい。


 ですので、¥360万で貸せる状態の物件が必要です。もちろん多少のリフォームが必要になりますので、必然的に¥250~¥300万の物件を探しています。


 そんな('A`)!物件あるかいなと。。。言われそうですが・・・・


 それ以外は買いません!!


 その代わり、多少オンボロでも気にしません( *`ω´)!
  ※雨漏り無し・中心部まで車で30分圏内・家屋に致命的欠陥なければOK。戸建は大抵修理可能です。たとえ湯水の配管が壊れても新たに引きずり回したらいいのです。戸建はなんとかなります。

 でも立地だけは変更出来ませんので、中心部まで車で30分圏内だけは重視してます。


 あとはひたすら上記金額内の物件が出るまで気なが~~~に待ちます。。ひたすらに。。。


中古賃貸戸建は購入金額を決めて出るまで待つ!!私の自分ルールです。( *`ω´)!キリツ





 近況
  う~んなかなか子供怪獣が暴れまわって、更新が難しいですね・・・
 なかなかの暴れってぷりです

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3点ユニットのドアがダサいので

 おはようございます(*^o^*)オ(*^O^*)ハー。。。田舎暮らし田舎家主むーん×2です。こちらは本日あいにくの雨でございます。


 雨は濡れるし人の活動を鈍らせますが、雨音を聞いてますと、なんか癒されます。やはり日本人は農耕民族であり、田畑・作物に水が行き渡ることを本能的に歓迎しているのかもしれません。





書くことないないから引っ張ってるわけじゃないよ(´Д`)!・・・たぶん・・・・・な田舎暮らし田舎家主むーん×2でございます。

種を植えるようにそ~と↓ポチ_(._.)_お願いいたします。

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 ( ̄^ ̄)ゞ本題いかせていただきます。


 3点ユニット人気ないし、敬遠されますよね。ま!確かに家主のひいき目から見てもなんか古臭いです。


 なのでとりあえず外側から変えてみよう(゚Д゚)ノ


 なぜならドアの印象変えたら、部屋全体のイメージ変わるかもだし。。少しだけどね(゚Д゚)ノ 
びふぉあ~です。
3点ドアビフォアー



でε=┌(;・∀・)┘ヤッテミヨ!! ε=┌(;・∀・)┘ヤッテミヨ!!









こんなんなちゃいました
3点ドアアフター
(メ・ん・)?  微妙な気もしないでもない・・


以前よりましならよしといたしましょ。


 お値段¥600円・・・田舎家主の愛情プライスレス


 セルフリフォーム内容はホームセンターで薄~いベニア板を購入後、無料でトイレパネルのサイズにカットしていただきました。で100均様の塗料で2度塗り後、オイル塗って強力両面テープで貼るだけ!!




小学生の工作だね!!て声が聞こえてきます。その通りです( *`ω´)!


だって('A`)そんなに器用じゃないんだもん

 
 自分不器用ですから( *`ω´)!キリツ  なりに頑張ってます田舎暮らし田舎家主むーん×2でした。



近況
  日本政策金融公庫様から融資許可いただきました
 あとは購入できる事を祈るのみです。良ければコメントもお待ち申し上げております。

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タイルっておしゃれじゃないですか?

 こんばんわ田舎暮らし田舎家主むーん×2です。昨夜は出張先でお酒をいただきまして、ちと寝不足です。仕事はもちろんちゃんと致しまいたよ、たぶん


 今子供が私のPCの隣で指を目一杯使って、宿題の足し算引き算やってます。(,,゚Д゚) ガンガレ!!(,,゚Д゚) ガンガレ!


 私にも応援ポチ↓_(._.)_宜しくです。

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 さて表題の内容いかせていただきます。(PS、以前のミニセルフリフォームです。)


 みなさんタイルどう思いますか
 

 昭和テイストで古いイメージもありますが、今はデザインタイルも増えてきて結構しゃれおつです。


 で!練習でタイル貼ってみました
タイル棚
 これ元は食器棚だったんですが、上の部分を外しまして木の裏地が剥き出しだったのですが、その上にタイル貼ってみました。

  
 初めてにしては、満足な出来です。手が非常に荒れました


 で・・・早速ε=┌(;・∀・)┘ヤッテミヨ!! てことで。






 お部屋の窓の枠の下あたりどおしても雨のふきぶり雨濡れで、木部がシミ等くすんできますよね。



 で、、、、そこにタイルε=┌(;・∀・)┘ヤッテミヨ!てことで!



タイル窓枠下木部
 自分ではわりかし綺麗に仕上がった様に思っております。


 タイル貼りお安いですし、手間も('A`)!そんなに掛かりませんので、わたしはオススメです。



近況
 あの~良ければ感想などいただけましたら、嬉しです。よければ^^
明日も早起きできましたら朝UPさせていただきますね(=´ω`)ノおやすみだょぅ


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実録!! 業者は見た!!

 おはようございます。田舎暮らし田舎家主むーん×2です。今日はだいぶ寒いですね。こちらは空気が張り詰めたようにぴーんて感じで澄んでます。
秋の山々紅葉・・・空気が(^ω^)ノ澄んでいます。
山紅葉

 夏は部屋の温度を上げると↑肩身の狭いわたしですが、やっと暖房がわりに重宝されるか?と思っております、田舎暮らし田舎家主むーん×2です。

 宜しければエアコンのスイッチのようにポチ↓お願いします。


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 さて、本題いきま~す^^


 私の本業は業者系のサラリーマンをさせていただいております。仕事柄ほんと~にホントo(゚Д゚)に多くのオーナー様・不動産業者様にお会いし、おなじく多くの賃貸物件を拝見させていただいております。そんな('A`)ノなかでの普段からの感想を本日はすこし・・・。

 
 今日は時間があまりないので手短に・・・。


 入居率のことを気にしてるオーナー様は当然多いですが、入居者様のことを考えているオーナー様あまりいないような気がしますね。


 ここを気にしているオーナー様のご所有物件はそうじて入居率は高いです。


 オーナー様や売買・賃貸の顧客に対して優しい不動産屋様います。むしろここは当たり前です。でも履き違えてる不動産屋様多いですね。入居率改善の方法はお金のかかる事が多いです。いかにオーナー様を説得し入居率改善に務めるのか?ここが重要な仕事のはずです。


 しかし、弱い立場の業者になんやかんや文句をつけて付随させて要求してくる不動産屋様多いです(社風は違うが担当のみの場合もあります。)オーナー様の負担が減るから良いように思いますが、それは一時的です。そんな会社・担当は本当に必要な時にオーナー様に対して管理物件へのアドバイスができません。

 
 またホントo(゚Д゚)オーナー様や入居者様への外面だけ良くして、業者に対してありえないくらいボロクソいってくる担当・不動産会社様もいますね。


 そんな('A`)1不動産屋様は総じて客付け能力低いですね、もしくは管理がずさんだったり・・・当然社員教育も行き届いておりません。(大手でも十分ある話です。)


 私の管理会社はって?


 もちろん最高ですよ


 だって田舎暮らし田舎家主むーん×2になる以前からお付き合いさせていただいておりまして、ほんといい会社だな~て思ってたとこです。(わたしの同僚もいってますね。)オーナー様・入居者様・業者分け隔てなくお付き合いしていただいております。


 おかげさまで満室です。(^O^)!


 管理会社は兼業家主には大切なパートナーです。その為にも良い会社を選びたいものです( *`ω´)!


 今回はちょっとぼんやり内容で、ごめんなさい。また機会がありましたら具体的に書かせていただきます。



近況
 本日も泊まり出張です
 がんばってきます
 
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相続税対策で業者に喰いものにされる③救済編

 こんばんわ田舎暮らし田舎家主むーん×2です風邪(||´Д`)oもおかげさまでほぼ完治致しました。

 
 しかし私の(||´Д`)o⇒(||´Д`)o風邪が末の子供に移りまして奥様より冷たい視線を浴びております、田舎暮らし田舎家主むーん×2です(わざとじゃないのヨ~)

出来ればポチりんこ↓いただければ幸いです。


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 さて前回のつづきまいります。

 悪魔業者と契約しえらいことになってしまったAさん

 地主Aさん⇒地主兼家主Aさん⇒家主Aさん⇒自己破産手前家主Aさんとなってしまいました

 
 ひどい話です 
 

 しか~し!!
 

 自己破産手前でしたがここで天使業者が降臨しました。

 
 まずAさんの借り入れ先である金融機関にAさんの状況を説明し、返済期間の延長を取り付けました。(金融期間もAさんにとばれられると困ります。また( >Д<;)クッ クルシイ・・・状況ながら返済を真面目に行っていたAさんの対応も評価されたようです。)

 
 これで毎月の返済額を抑えることが出来ましたが、いまだぎりぎりの資産状況です。少しでも入居率が悪化すると元の状況に戻りかねません・・・・。


 ここで次なる手です。Aさん所有の最後の金融機関抵当にはいっている土地(やや微妙に良好)の購入希望者をその天使業者が連れてきたのです。(某有名量販店)


 当初、金融機関はこの売買に難色を示していましたが、天使業者の粘り強い説得で売買は無事成功致しましした。


 その資金をAさんは返済に回しまして、毎月の返済額をどうにかマンション経営を安定軌道に乗せられる、返済額まで抑える事ができました。現状天使業者のアドバイスもあり、適切なリフォーム・家賃設定で稼働率は90%以上でまわっているようです。(もともと立地は良かったので)

でもいまだ借金は数千万あるそうです

 返済が終わったらマンションをもう早く手放したいとAさんは仰られていました。もうこりごりだそうです・・・。

 相続税対策のつもりが気づけばほとんどの資産を失ってしまったのですから。。。不動産投資・不動産物件安いものじゃございません。絶対儲けるなど煽る書籍・情報が溢れるなか、冷静な対応を忘れてはならないと思います。1発退場ごめんこうむりたいものです( *`ω´)キリツ


 ちなみになぜこの救済業者を天使業者と説明したかと言いますと。この業者の方、上記の救済活動に約1年かけております。各方面への折衝や売買手数料も含めて受け取った謝礼¥20万切ってたそうです。

 まさに慈善活動です


 理由を聞きましたら、途中で断りづらくなちゃってだって・・・いい人もいるもんだ(´∀`)ノ

 嘘のようでホントo(゚Д゚)にあった話です



近況
 明日も出張で泊まりの為、夜は更新できそうにありませんので、朝起きれましたら書かせてもらいますね。
でもおっさんだから早起きするんでしょうけど。寝るのも体力いるんだってね若い時はいつも眠かったのにさ・・・。


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相続税対策で業者に喰いものにされる②悪魔編

 こんばんわ明日の朝はUPできないかもしれませんので、今晩書かせていただきます。田舎暮らし田舎家主むーん×2です。

 
 風邪(||´Д`)oのほうは奥様が棚の奥から引っ張りだしてくれた、やや古めの抗生物質を飲んでだいぶ良くなったように感じます

 
 あの~古そうだけど(||´Д`)oゴホゴホこれ大丈夫?「死にゃしないから」て奥さま・・男前ね~良くなったからOKOK
コスモスやまやま
今日も近くのをと思いましたが・・体調不良でしたので・・前回の別田舎写真です。この右上の土手こえた先の川にうなぎ筒を沈めると、たまにうなぎが入っています。ま!あまり綺麗な川ではないですが

さらなる元気の薬↓ポチリをお願い致します。

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 では本題の続きまいります。


 悪魔業者と契約してしまった地主兼家主Aさんその後


 物件性能:1K×28戸
     :駐車場も各部屋1台はスペース確保
     :立地はさすがにかなりいいです。
     :建設価格が現在の相場の2,5倍です。 
     :おまけ、建設業者が数年後倒産

 建設後10年はなんとか支払いができていた地主兼家主Aさんでも、建設費用がかさんで当然ながらキャッシュフローはでない状態


 それ以降は当然ながら建物劣化に伴い入居率は低下、比例して家賃も下げないと入居が決まらない状態。もちろん、周辺築浅マンションに対抗する設備投資費もありません。 

 ローンはおろか固定資産税も滞納する状況に・・・・そして泣く泣く先祖代々の土地を少しづつ手放して支払いにあてる状況に陥ります。

 地主兼家主Aさん家主Aさんに変更となりました

 でもそれでも足りない状況・・・(アパートを手放しても結構な負債が残ります)

 残るは自宅と立地は良いが抵当のついた土地のみ・・・リアルに自己破産1歩手前まで追い詰められてしまいました。


 相続税対策のハズが先祖代々の土地を手放なさない為に行った行為が、土地のほとんどを失い挙げ句の果てに自宅まで失いかける状況。本人も自己破産手前。


 誰が悪いのか!?当然業者も悪いでしょう。明らかに現実味のない利回り想定で新築集合物件を建設させたのですから。でもよく検討せず(業者の口がうまかったのあるかも?)踏み切ったAさんにも、少なからず責任はあると思います。

 しかし、悲しい話です・・先祖代々の土地を守る為、孫子の為、のAさんの行為は誰でも理解できます。


 家主Aさんはどうなるのか?眠くなりましたので次回ということでお許しください

   続きます・・



近況
 明日は泊りで出張ですので、奥様にこっそり飲みに行こうかな・・・
 お酒のお供は女性ではなく、肉・油物が中心の田舎暮らし田舎家主むーん×2でした。だから痩せないのね~。


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相続税対策で業者に喰いものにされる①悪魔編

 おはようございます田舎暮らし田舎家主むーん×2ですう~ん今朝起きたら尋常ないぐらい喉痛い(→o←)ゞですね
 
 風邪引いてしまいました。

 川コスモス
近辺はコスモスを収穫の終わった畑にまいて土地を休ませます。田んぼも我々人も癒される( ・∀・)良い!手法です。

ゴホゴホ(||´Д`)o応援ぽち↓が一番のお薬、宜しくです

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 さて本題の相続税対策で業者に喰いものにされるは、もちろん私の事ではございません。いまだ('A`)そんな資産ないですし、一応・・たぶん?若いはず。おっさんとはいわれますが


 地主Aさんは約17年前当時悩んでおりました(結構な土地持ち)。。。。この当時、所有土地周辺に道路がどんどん整備され、近辺にはそれと並行するように住宅戸建・分譲住宅・賃貸住宅がだんだんと建設されていきました。支払う固定資産税の上昇。また周りからは相続税の事も聞きかじっていたかもしれません。

 
 そんな折、悪魔業者が訪問してきました


 曰く、地主Aさんもお気づきだと思いますが、ご所有土地周辺の価値が上昇しております、このままではお子さんに相続される際にいくらかの土地を手放されないやもしれない状況に陥りかねないです。


 そこで弊社と致しました、そんな地主様に相続税対策と致しまして、ご所有土地に賃貸集合住宅の建設をおすすめさせていただいております。土地も残し更には収益物件も残す、相続税対策と致しましては大変有効な提案かと。


 日常より悩んでいました地主Aさん、また周辺の地主さまも同じ様な手法にて最近アパート・マンションのオーナー様になっている現状もありまして。



 結果・・・・・・・・



 悪魔契約書にサイン


 めでたく?地主A様地主兼家主A様に華麗なる?転身を図りました。

 すいません(||´Д`)oちとしんどいので今日はここまでで、

     続きます・・・・・



近況
 本日は日曜日なのに風邪(||´Д`)o・・・なんか1日損した気分です。さて我が家の子供怪獣が1日休ませくれるのでしょうか・・・。ある程度はお相手せねばなるまいて


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家賃滞納案件①-3

 おはようございます。田舎暮らしの田舎家主むーん×2ですです。
 
 
 前回糖尿値がややはずれておりまして奥様にここ数年間の数値を示しまして、食事制限からのがれようしてます田舎暮らしの田舎家主むーん×2ですおおじょうぎわが悪いわね!!て怒られています・・pcを壁に避難中( *`ω´)-))


増援要請中↓ポチ宜しくお願い致します。あ!コメントとか頂けないでしょうか?


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ちかくの秋をと思いましたが・・う~んちと冬が近いのかな・・
山田んぼ影


 さて早速前回のつづきいきます。


 もっと固まっている滞納者Aさん・・・

 
 さらに賃貸借契約書を見せます。物件1号、実は不動産屋さんに入ってもらわず、公正証書にて賃貸借契約を結んでおりました。


 私「公正証書で賃貸借契約を結んでいるから、ほんとは記載どおり1ヶ月滞納で退去求められるんですよ(たぶん拘束力強いはず)。でもAさんとわたしの仲なんだからここまで待ってるんですから(ちと泣き落とし)」

 私「でもね、これ以上はわたしも仕事なんだし。もうホント待てないんですよ!!で買います?払います?でていきますか? 正直もうリフォーム業者の手配も済ましてるんですよ(気持ちはね)」

 銅像Aさん:「すいません出来ればこのまま住まわせていただきたいです。

 私「あのね~Aさんこのまま住むといってもまた滞納されても、こちらも困るんですよ!!」

 銅像Aは沈黙した。

 
 約束内容 :毎月家賃を振り込む約束を交わす(当たり前だよ!!
   
      :やもえない理由で遅れる際は必ず連絡をいれる。(少し優しいでしょ

      :滞納金は余裕のある月に分割してお支払いする。

 
 その後・・・・

 
 数日の遅れはあるものの毎月家賃はきっちり入れていただけるようになりました。(こちらからも督促かける場合ありますが)当たり前の事ですが。

 
 滞納金の分割支払いはないですね。ま!敷金預かってますし、家賃さえ遅れなければOKです出られたらおんぼろですから¥100万以上のリフォームがかかりますから。今回は私と致しましては満足な内容で話がつきました。


 結果以降6年合計7年住んでいただいておりますので良かったです。

 
優しいだけではなく、厳しく言うべき時は言う!!そしていざとなったら腹をくくる。( *`ω´)!キリツ


 たいした事ない言葉。でも私が実体験で学んだ大切な言葉です。

ゴゴゴ!無事笑顔に戻りました。



近況
 自動販売機順調に売れてるみたいですね。
 さて、どうなるでしょうか楽しみです

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家賃滞納案件①-2

 おはようございます。田舎暮らし田舎家主むーん×2でございます。

 
以前よりご報告させていただいておりました、自動販売機の設置が完了致しました。ついついどなたかが初めて購入いただけるのかを遠くより見つめていました。自動販売機を熱い視線で見つめるおっさん・・・不気味です(;´д`)/


 その後ついつい子供にお土産で3本程買ってかえりました。さて!!シュミレーション通り本当に稼げるのか!?それとも電気代さえも償却できないのか随時ご報告させていただきますね

どなたか読んでいただけることを信じて↓ポチ宜しくお願い致します。


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 さて本題の前回のつづき・・・・

 
 滞納者の態度にぶちっゴゴゴ!!てなっているわたしは銀行を2行程訪問させていただきました。


 で融資課の方とお話させていただきまして、購入金額+¥100万(利益てへ)+¥25万(滞納金額)の総額でかつ、月返済金額¥25,000(2ヶ月に1回の家賃支払い状況だから)前後のフルローンシュミレーションをしていただきました。(2行とも)


 たしか12~13年ローンでしたか・・・・(;´д`)1・・Aさんの支払い能力+このおんぼろ住宅に融資が付く訳もないとは思ったのですが、相談したという事実が欲しかったので。(それに融資つくかもしれないし

 
 このシュミレーション表をもって、翌日Aさんをご訪問させていただきました。


 また来たかというオーラ全開の滞納者Aさん VS ぶちっゴゴゴてなっているエッジきかせた三日月家主

 備考・Aさん性能:
 40歳・職人さん・¥ないと言いながらわたしよりいい車乗っている・仕事は自営の為暇な時はあきらかに遊んでいる等
 
 Aさん: 「昨日もいったがないものは払えないよ 」 しつこいぞ!!て感じがでてます。

 私:ゴゴゴ・・・・

 Aさん:「収入が減ったから!!無理なんだよ」 むしろ家賃を支払い可能な¥25,000にしろって!!遠まわしに感じます。

 私:ゴゴゴ・・・・
 
 Aさん:「収入がないから仕方ないだろう」 ようは¥25,000分毎月コンビニでもバイトすればいい話、暇なんだから。

 私笑顔で:分かりましたAさんも大変なんですね。このままではAさんも滞納金額も増えて大変でしょうし、私も収入が得れなくって大変なんですよ~で!!提案なんですがここ!!うち!!Aさん買いませんか?」

 銀行ローンシュミレーションを出す私・・・ちょっと固まるAさん。

 私毎月¥25,000しかお支払いできないAさんの為に、それで借入できるシュミレーションを銀行にいって相談に行ってきたんですよ。売値もほとんど原価に近いですし、今回は滞納額も値引いています。お得ですし、なんならローンの相談わたしも同行いたしますよ!!お互いの為にね!!」

 さらに固まるAさん・・・・・

 私「でも、これがだめなら、お互いの為にうちからでっていってもらえますか。
 
 もっと固まるAさん・・・・

       続きます。



近況

現在購入希望のアパートがあるのですが、買えたらあ~したい。こ~したいと思って楽しんでいます。物件をおかずにご飯3杯食べれる田舎暮らし田舎家主のむーん×2でした。


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家賃滞納案件①-1

 おはようございます。田舎暮らしの田舎家主むーん×2でございます

 高速道路を走っていましたら、山々がだいぶ色付いてきましたね~紅葉綺麗です。

紅葉山々


 みなさまのご好意にて↓ポチ宜しくお願い致します。

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 さて本日は前回お知らせさせていただきました、滞納のお話をさせていただきたいと思っております。


 物件1号を競売にて落札(オーナーチェンジ物件)致しまして、現入居者様と今後の条件についてお話させていただきました。(はじめてなのでわからないことばかり


 「今回こちらの物件を落札させていただきました。田舎暮らし田舎家主むーん×2です。どきどき」


 「いや~はじめまして新しい大家さんですか?住人Aです、こんにちわにこにこ」


 ・・・・(メ・ん・)?・・ん・・いい人そうだな。。たぶん・・・

 
 「あの~良ければこのまま前・大家さんと同じ条件でお住みいただけないでしょうか満月顔。満面の笑顔」


 「いや~良かった私も仕事場として使っているのでこのまま出来れば、住みたかったので。」この方職人さんで、当該物件1室を仕事場にされておりました。

 
  キタ━(゚∀゚)━!   これで人生初副収入だ

 「いや~裁判所の方が来られて写真バシバシ撮っていかれまして、驚きましたよ。その時競売になるってはじめて知りましてね。裁判所の方がどうせ安いから入札すれば?とかいってくれましたけど、お金なくて入札しませんでした。」


・・・裁判所め余計な事を吹き込むな・・ 

 結果無事同条件で契約と相成りまして人生初副収入を手にいれましたヾ(@⌒ー⌒@)ノ
 

・・・しかし・・人生そんなにうまくはいきませんね・・・・・


それから1年後・・・このあたりから徐々に滞納がはじまりまして、こちらもはじめての物件でもあり、また出られても100万以上のリフォームを掛けないと次の入居者が決まらないとの計算もありまして、なんとか穏便督促しながら住んでもらっていました。(上記理由もあり弱気交渉でした)


 だんだんと住人Aさんの態度が大きくなりまして、ついには2ケ月に1回しか家賃をお支払いいただけなくなってしまいました。

 この時の家賃滞納額5ケ月分¥25万・・・・これではいかん!!と思いまして、交渉に訪問させていただきました。


 「あの~わたしもローンでこちらの物件を購入させていただいておりますので(ホントは現金購入)このままでは支払いも難しくなりますので、Aさんも大変だと思いますが、なんとか毎月お支払いいただけないでしょうか(満月満面笑顔)」


 住民A:「こちらもないお金は払えない!!今でも精一杯なんだよ!!ないものない!!」


 ぶちっゴゴゴゴ!! いつもの田舎暮らしの田舎家主満月笑顔むーん×2からエッジの効いた!!三日月家主に変わります・・・・。

 
 「Aさんの状況も理解できますが、やはりお支払いいただけないとわたしとしても困りますので、次回具体的なお話をしましょうゴゴゴゴ!!


 わたしはその場をじしまして2つの銀行に向かいました。みてろよ~~ゴゴゴ
 
                  続きます。



近況
 以前受けました健康診断結果かえってきました・・・。
 太りすぎで糖尿値外れているって・・0rzなんってこったーーーい


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事故物件

 おはようございます。田舎暮らし田舎家主のむーん×2です。最近自然と朝起きるのが早くなってきております。まだ眠たいのに・・。歳とったからでしょ寝るのも体力いるんだって(奥様語録より)!!そうだったのね!!Orz!!ズーン

 もう体重重くて飛べないピーターパン田舎暮らし田舎家主のむーん×2です。

黄色花
近くにありました数日秋を感じる画像をいれてみました。↓よければポチお願いします。


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 今日のお話は事故物件についてです。かといいまして私の所有物件でおきた話ではなく、購入しようか検討した物件についての話です。


 おそらく皆さんも格安物件を探されていましたら少なからず、そういった物件の話は聞いた事があられると思います。正直珍しく感じられないと思いますが、内容が印象的でしたので私の記憶には残っておりました。

 物件内容:競売・築35年くらい・坪16・立地やや良・県中心部まで車で通勤可能・既に賃貸人住んでいます。月4万の賃料だったかな。事故物件でもすでに入居者様がいらっしゃるのがプラスポイントです。


基準額が¥70万でした。利回り68%の超高利回り物件でした。でも内容が事故物件・・・・


過去自殺があったそうです。


な~~~んだそれかいな!!この利回りなら検討してもイケル!!入居者いるし!!





※その1年後おまけにもう1回あったそうです。








無理です・・・わたしには無理です・・。というかそこに家賃4万で住んでいる方も凄すぎです・・・。引っ張られそうで私なんかとてもとても・・・。


入居者様がすでにいらっしゃるし、購入後すぐに追い金なしで収入がはいってきます。しかも高利回り・・・自分が住むワケでもない、でも登記に名前がのるだけでも怖いので断念いたしました。


ちなみに知人の競売されております工務店の社長にこんなん出てますよって!て紹介いたしましたら、ノリ気で検討されてました。



後日どうでしたか?ってききましたら・・知り合いの神官に相談したら絶対やめておきなさいとの事でいれなかったそうです。


その後、その物件わって?






見事に落札されましたよ。キモがすわった方もいらしゃるもんだ!(゚д゚lll)

事故物件を積極的に購入し高利回りを実現させ資産形成せれている方もいらっしゃるそうですよ。すごいです。わたしには無理ですが


自分にあったスタイルで不動産投資を日々行っていければと思っております。( *`ω´)キリツ

次回は初物件初滞納のお話しあたり紹介できればと思っております。



近況
 
3連休も終わりまして、子供怪獣と悪戦苦闘を繰り返しましたが、体力は回復したかな?たぶん今日から泊まりで出張ですので、頑張ってきます

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田舎で生き田舎に死す・・・・オラが人生一片の悔いなす。

 大げさなタイトルですが、内容は┗(`・∀´・)┛カルイよ。おはようございます、田舎暮らし田舎家主のむーん×2です
 
 田舎の空を窓から眺めていると雲が西から東に流れております。朝晩は((((;゚Д゚))))!寒いのでやや風邪気味・・・太っている人は体弱いのね、なんの為の脂肪かしら・・・とぽつり、奥様。聞こえないフリしている、田舎暮らし田舎家主むーん×2です。

青空


皆様には聞こえているはず↓↓ポチリ宜しくお願い致します。

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 私はいつからか不動産投資する際にいくつかの自分ルールを作っています。投資基準といえばご大層に聞こえますので、ホントo(゚Д゚)かる~くゆる~い自分ルールです。(以前お話しさせていただきました、県中心部まで車で30分もそのひとつです。)


 それが表題にも書きました田舎で生き田舎に死すです。ま~ようは私は田舎(地元)で生活しておりますので、自分の目が届く範囲内でしか物件は買いません、という意味です。ホントo(゚Д゚)軽いャ


 遠隔投資家主様を悪く言うつもりはないですので、誤解しないでくださいね


 わたしはサラリーマンのほうは業者系でして、何百の賃貸物件を見る機会があります。その中で遠隔家主様はやはりコスト面で大変だな~と実感する機会が多いんです。(自分で出来る事も任せないといけない等)


 わたしは基本週1回は必ず所有物件を訪問、掃除等できる限り維持管理費を抑える様心がけています。故障箇所・不備も早く見つければ安価に抑えれますし、自分で修理・手配等できれば当然ながら費用も安価に抑えやすいです。

 こまめな物件ケアは入居期間を延長させ、適切な空き室対策にも通じるとも思います。

 また自分の田舎地元なら、相場・売買値・賃料等総じて把握しやすいので、不動産投資も手堅く・リスクをできる限り抑制する事も可能だと思います。

 この自分ルールで遠隔地での投資チャンスを摘んでいるかもしれませんが、不動産投資安いものではありません。1回の失敗で一発退場なんてこともありえます。

限定エリアでも期間をかければ十分に投資に値いする物件はでてくるとも思っております。

 自分ルールで今日も頑張ります。( *`ω´)キリッ



近況
 子供怪獣がPC周辺で暴れまわっております。
どこに連れってこうかな~お父さんマン発信!!


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不動産投資失敗に学ぶ?過去検証①

 おはようございます。田舎暮らしの田舎家主むーん×2です。

 休日奥様にいつもゴロゴロして!て言われますが、そんなときは体型が丸いから転がるのは自然の摂理と言い返して(太ってるの認めたくないのに)!!Orz!!ズーンて凹んでいる田舎暮らしの田舎家主むーん×2です。

コスモス田んぼ


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ん~ん~どなたか見てくれている方いらしゃるのかなと不安になっております今日この頃ポチお願い致します


 本日はわたしの失敗例をお話させていただきます。(正確には危うく失敗しかけた事かな?)

 不動産賃貸収入・副収入を目指して貯蓄と物件探しをしていた期間約2年・・・・・・

 
もちろんその期間にも購入したい物件は出てきておりました。

(最初は低価格高収益狙い、リスクは極限まで低くと思っておりましたので、安価な中古住宅を探しておりました。購入1件目から集合賃貸をもつ勇気も資金もありませんでしたし・・・

任意売却ではその時の私の情報収集能力では、購入に踏み切れる物件も出てきませんでした。その為、諸経費込みで、安価な物件が出やすい競売の方が私の状況にあった物件が出やすかった様に思います。

2年あまりの間入札した回数が確か7~8回ぐらいだったでしょうか・・・・

ま~~~~~~~~ホント・・・・落ない・・・落ない・・・・・・
その時はホントo(゚Д゚)買えるのかああ・・・わたスぅぅorz!! て感じでした・・・

そのあたりからダークサイドからの声が・・・・


安い土地買って転売すればいいのだよ!!競売でも土地は当然ありましたし・・購入資金もUPUP!!



適当そうな土地で・・これ!!と決め、しかもそれ・・特売土地ですよ・・それをリアルに下見していけそうだな~~と思っていた自分・・怖い・・怖すぎる(ド田舎の海近郊で山際廃れた6区画の売れ残り土地・開発してずっ~と荒地)


結果的に冷静さを取り戻し購入はいたしませんでした。


 今では自分では理解出来ているつもりですが、物件を購入することが不動産投資の目標ではありません。購入後どういうふうに運用していくか?購入はスタートにすぎません。またいい物件も気長に待っていれば必ず自分にあった物件が出てくるものです。


 よく良い物件が市場にないと思うことがあります。良い物件が市場に流通してないわけではありません!!わたしが、ただその情報に出会えていないだけなのです。

自分の状況にあった物件に(資金とアンテナを高めて)出会うまで焦らず待つ!!

 過去から学んだたいした事ない言葉・・・でもわたしには大切なことばです( *`ω´)キリツ


え・・・・その後その土地どうなったかって?






あれから7年そのまま荒地で手付かず・・・名義動かず・・まさにホントo(゚Д゚)の不動産・・・今考えてもこわいよぉぉ無知ってほんとこわい・・よぉぉ



近況
 
 今日は家族で近くの家具・雑貨屋に行ってみようかな~来年の退去に備えてインテリアでもみてきましょうか。奥様のアドバイスを頼りにしてますてへ


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不動産購入資金獲得方法検証①-3

 おはようございます田舎暮らしの田舎家主むーん×2です。新物件購入の為、現在日本政策金融公庫様に融資依頼をさせていただいております。融資許可おりたらいいな
 
 
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 さて、前回の続きでございます。自動販売機設置予定2ヶ所の販売予測数量が出ましたので、肝心の販売手数料の交渉に入らせていただきました。

今回は地域特性を検証した結果¥100販売でないと販売本数が落ちそうなので¥100販売にて導入させていただく事と致しました。


A社様/B社様定価販売の場合の販売手数料25%=¥120の場合¥30の収入です。しかし¥100販売の場合値引き分の¥20はこちらの負担となる為、¥10/1本辺の収入となります。

 *第1ポイント販売予測数量月間800~1000本の場合(平均900本と試算)
  (900本×10円)-3,000(電気代)=¥6,000/月

 
 *第2ポイント販売予測数量月間400~600本の場合(平均500本と試算)
  (500本×10円)-3,000(電気代)=¥2,000/月

月間収入¥8,000


C社様100円販売のみです。販売手数料20%=¥100の場合¥20の収入です。¥20/1本辺の収入となります。
 
 *第1ポイント販売予測数量月間800~1000本の場合(平均900本と試算)

  (900本×20円)-3,000(電気代)=¥15,000/月
 
 
 *第2ポイント販売予測数量月間400~600本の場合(平均500本と試算)
  (500本×20円)-3,000(電気代)=¥7,000/月

月間収入¥22,000


 はい!採用!!ということで、C社様と契約に相成りました。(フルオペレーションです。)


 ん~~会社変わればこんなに収入シュミレーション変わるのね~~
本月中には設置・稼働と相成ります。


本当に稼げるのか!?それとも電気代さえも償却できないのか!?稼動後も報告させていただきますね

立地が良ければ稼げそうですので、空きスペースがあれば検討されればいかがでしょう。

また賃貸戸建購入の際、本体の利回りも当然重要ですが、自動販売機もセットで収益UPを図るのも一つの手段かとも思いました。(立地にもよりますが)

月間賃料¥50,000で貸して自動販売機を設置で¥5,000収入を上げれば有効な収益改善となります。

また現在不動産購入資金を貯められている方も実家や所有家でスペースがあれば、条件が合えば多少なりとも収入をあげられるかもしれません。

単月では少しの収入かもしれませんが、、、月日が経てば馬鹿にできません。少しでも自己資金を増やして収益物件の購入速度をあげる方法になれば嬉しいですね



近況

世間は3連休、お休みでない方もいらしゃるかもしれませんが、良い休日をお過ごし下さい。私も家族をともなってどこかイベントいこうかな~


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プロフィール

むーん×2

Author:むーん×2
四国の田舎で不動産投資をほのぼのと展開中。本業はオーナー様・不動産屋様に影ながら、お仕え致しておりますロデムな業者リーマン。たまに影だから、業者ならではの毒を吐きます。
田舎でなにが悪い!!人口減なんか気にしない!オラここで不動産投資する( *`ω´)キリッ

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