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儲けてますか?

こんにちわ(≧∇≦)!田舎暮らし田舎家主むーん×2でございます。そろそろ皆様、退去・入居連絡で一喜一する時期となってまいりました。どちらかと言うと、この時期は退去連絡の方が多いかもですね。


ま!5月辺りで結果的に満室になればいいのですから、わたしクラスになりますと、退去予告の1件や2件で一喜一憂致しません。落ち着いたものです。( *`ω´)!キリッ







というのは大嘘です。∑(゜Д゜)メチャくちゃ、この時期の管理会社様からの連絡が((((;゜Д゜)))))))ひぃぃ…恐いです。携帯のディスプレイに管理会社様の名前が表示されますと、携帯を遠投もしくは破壊したい衝動にかられます。(; ̄ェ ̄)勿論致しませんけれども。


今回の出張画像はこれだ!∑(゜Д゜)
某県平城だぁぁ!

平城


更新滞りがちでも見捨てず当方ブログに寄っていただいている、皆様に感謝でございます(>人<;)そして、この時期管理会社様からの恐怖電話に怯えいる方、怯えてない方、図々しく☟ポチご協力のお願い(=゜ω゜)ノへぃ

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さて本文GO


さて今回は戸建賃貸借家に絡めた、お話しをさせていただきたいと思います。今回お話しさせていただくのはあくまで、わたくしが勝負致しております、市場での話しですので金額等は流して読んでくださいね。
(^-^)/


皆様方賃貸経営儲かってますか?


ネットで情報検索ψ(`∇´)ψしていると、なんだか短期で資産¥うん千万¥うん億円と非常に景気のいい情報が流れております。ホントなら羨ましい限りです…。


そりゃ確かに高利回り全空物件を再生させて、ハイパーCF物件に生まれ変わらせる事例もあるとは思いますが、全てがそんな美味しい話ばかりなんでしょうかね…?不動産投資もっと地道な気がするんですがね。こんな事を言うのは、わたし所有の借家賃貸戸建についてです。

(物件スペック)ヽ(´o`;これなのだ
土地30坪
築33年
4LDK
車2台駐車可能
県中心部まで20分
ボロカーポート有り



懇意にしております不動産屋様より、ご紹介していただきまして下見に参りました。外観は悪くないですね。室内も悪くないかな…?床がぷかぷかしてますが、多少のリフォームで修繕できると判断…。


本体価格¥300万∑(゜Д゜)安いね!今回は事故物件・孤独死物件ていうオチはないですよ(・ω・)ノ諸経費込みで¥320万くらいの投資。


さて、購入決めたはいいがここら辺り、事前調査で立地はやや良好だけど、賃料はせいぜい月間¥50,000~¥60,000新築・築浅ならともかく、この価格帯の賃料が適正でしょう。当然ながらあくまで、ご入居者様が納得して住んでいただける修繕・リフォームを施しての賃料です。


と言う事で、賃料月収¥50,000ならリフォームに使える金額はあと¥100万くらい…。賃料月収¥60,000ならリフォームに使える金額はあと¥170万くらい…これで利回り表面で14%辺りですか。


追加可能金額も出たので…レッツらリフォームだよ

床全替えだよ!サッシも替えたよ!

畳張替えだよ!流し台全替えだよ!

壁全替え、残りは塗装だよ!

天井も全塗装だよ!カーポート天井全替えだよ!

カーポート土間全コンクリで埋めたよ!

トイレフロタイル張り替えだよ!

照明器具全替えだよ!

TVモニターホン・追い焚き設置だよ!

全体高圧洗浄かけたよ!

他色々やったけど忘れたよ!



…でお値段¥100万です∑(゜Д゜)安いね!


入居募集2ヶ月で入居者決定!結局安値の月賃料¥50,000にて契約Σ( ̄。 ̄ノ)ノ無念…。¥60,000は無理でした…(´・_・`)しょぼーん


負け惜しみを言うと入居者様のお子様が2名小学校低学年で、当該校区が希望だったので、長期入居は見込めるぜぃ!かな


物件を運用していきますと表面14%辺りの計算でも修繕・税・その他諸経費等々が当然ながら発生してまいるものです。故に手堅く見積もって、実質10%辺りで想定致しております。この辺りを想定しておれば、怪我もせず実質10%で十分収まります。もう少しは利回り上がるかもですが固めに計算( ̄Д ̄)ノ


ん…?単純な話、投入金額¥420万をやっとこさ10年で回収か…(゜д゜lll)勿論入居者がいれば、その後、家賃はなんやかんや入ってはきますがね。この物件でみれば10年時点で儲けはせいぜい¥250万~¥300万辺りでしょうか…。不動産投資なので投資期間中¥420万満額を失う様なリスクはまずないでしょうが、10年辛抱してせいぜい¥250万~¥300万辺りの儲けだけ…


こりゃあまりおいしくないよね∑(゜Д゜)どうなんだ?


当該物件での収益が大きいか小さいか?そりゃ、毎日の労働はないですし、サラリーマンと比べれば、ありがたい収入ですがね…当然リスクもありますし、例外あるかと思いますが、基本的に不動産投資そんな爆発的に儲けるもんじゃないと思うんですよね。


結局不動産投資の本質はこんなもんじゃないですかね…いくら多大なCFが出たと言っても、それは所詮借金の先食いでしかないと思います。確かにCFを次の物件取得に回し、更に大きな資産形成するのは有効な手段だと思いますが、次の投資案件が適正物件とは限りませよね?100戦して100勝の投資は無理でしょう。もしかしたら借金の先食いのCFで次の物件を購入して、運用失敗したらどうなるんでしょうかね… ま、成功する方がいらっしゃるのも事実ですので、あまり(ヾノ・∀・`)ムリせず!いくら儲けた!なんて情報に踊らされない事です。


皆様方賃貸経営儲かってますか?


10年で一財産…それでも現状から比べれば、夢の様なありがたい話です。踊らされず、手堅くぼちぼち儲けていければと思っております。


う~ん…なんだかわたしのブログ滞納・違法駐車・事故物件・投資失敗・悪魔業者・愚痴等々、暗黒内容が多い気が…くっ(゜o゜;;…良いおもいあんましてないね~めげずにぼちぼち生きております田舎家主業です。




近況
なんだかコメント欄に債権回収ビジネスのCMが……なんだか怖い((((;゜Д゜)))))))ひぃぃ…のでぽっちと削除だょぉ。
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業者に騙される

 おはようございます(≧∇≦)!田舎暮らし田舎家主むーん×2でございます。う~んΣ( ̄。 ̄ノ)ノ少し更新期間が空いてしまいました、申し訳ござらぬすいません。

今回の出張画像はこれだ!∑(゜Д゜)某県温泉本館です。
温泉本館

すぐ北側に地ビールをだすお店があり、風呂上がりに1杯の地ビールは美味しいものです。
…ちゃんと仕事はしてるんだからね(=゜ω゜)ノ汗…うん、たぶん
ふ~む…最近田舎画像でないのね(;゜0゜)…これはタイトル変えますか?「出張家主の食い倒れ、時々食べ過ぎて胃腸こわす不動産投資」
誰も読んでいただけそうじゃないですねっと∑(゜Д゜)



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さて本文GO


さて今回は前回お話し致しました、わたしが現在契約しているベンダー会社の、対応について書いてみたいと思います。正直ベンダー業者に騙されてもたいした損害はないです。ですので、たいした話しではないのですが、業者の姑息さが目に付いたので書いてみたいと思います。


自動販売機の設置を決めまして、ベンダー業者もA社に決定致しました。このA社との契約時当初の約束…。


1,空き缶のゴミ箱は週1回の補充配送時必ず、交換する。2~3週間も放置されて入居者様から臭いと、匂いでのクレームが出るのを避ける為。


2,毎月の売り上げ、収支計算書をFAX・もしくは郵送で報告いただく


3,売り切れ時は、連絡いただければ、次の日には必ず補充にいく


稼働致しまして数ヶ月全部守っていただけておりません(´・Д・)」どないなってんの


1,は1回もしてもらってないですね。


3,にいたってはいくら売り切れを電話にて報告入れ様と、通常配送時にしか補充いただけませんので、電話代がもったいないので、現在もう連絡致しておりません。


2,の収支計算書はこちらがお願いするまで送ってこず、販売手数料も間違った金額(少ない)を振り込んでくるしまつ。計算書を送付して欲しいと、こちらが再度お願い致した際、振込金額のミスに気付いたそうな…言わなかったら、そのままという事だったのね。∑(゜Д゜)


挙句の果てに今月の収支計算書は、他人の収支計算書が数枚送られてきております。個人情報とか細かい事は言うつもりはないのですが、ホントに大丈夫∑(゜Д゜)このベンダー会社…。


でも上記の件はすべて許しましょう…人間…ミスは有るのだから…。


しかし、一度だけかなり怒った事がございました。


自動販売機の設置の件でです。設置費用はむこうのベンダー業者負担とのお約束でした。設置工事の内容は自動販売機の運搬設置と動力である電源コンセントの設置という感じ。
自動販売機設置箇所は2箇所で、第1設置場所は自動販売機の真後ろに電源コンセントがあり、簡単に設置完了。



問題は第2設置場所です。電源コンセントが遠いため延長コードで引っ張らないといけないとの事。延長コードの経路プランは2つ15cmほどの建物躯体の2箇所に穴をあけるか?もしくは建物玄関下を塩ビパイプで横切るか?ベンダー業者からは電源をとるには、このどちらかしか選択肢がないとのお話し…。


ほうほう、わたくしどちらも嫌ですよと (´・Д・)」


躯体に穴を開ける 確かに建物に支障ない事もあるかもですが、そりゃできれば、開けないほうがいいに決まっております。


ん 玄関下を塩ビパイプで通す?入居者様のお子様が足引っ掛けて転んだらどうすんの…?第一、玄関は建物の顔!見た目が悪いでしょ~よ(=゜ω゜)ノ


それにね、ここまで黙って聞いてきたけど、自動販売機右上に電気メーターがあります。単純にそこから分岐して、電源コンセントつければいいんじゃないの?(´・Д・)」どうなのよ!


力一杯技術的に無理!と、否定するベンダー業者。あくまでも2者択一を迫ってまいります。


ふ~む~…あやしい…(゜д゜lll)


ほうほう(´・Д・)」技術的に無理ですと 分かりました。此方にも考えがありますよ。早速携帯持ちまして、わたくしと懇意な電気業者・雷(仮名)親方に問い合わせしてみましょうよ。


プルる~がちゃ


むー
「雷(仮名)親方質問なんですが、電気メーターから分岐後、電源コンセント設置は無理なんですか…?わたしはいけると思うんですけどね。」



雷(仮名)親方
「ん…簡単だよ?…そんなの。ただブレーカーかまさないといけないし、電力会社に立ち会っていただかないといけないから、結構手間がかかるんだよね!それで工事業者が嫌がったりするんだよね。後ねブレーカー付けるのもあって、通常のコンセント設置工事より多少割高になっちゃうけど、そんなたいした金額じゃないよ!」
ほ~うほ~う雷(仮名)親方あざーした(^人^)がちゃ…




さて!電気工事の専門家がこういってますよ(♯`∧´)!      怒(´・Д・)」こらぁぁ


青ざめるベンダー業者…。


結局は設置工事費用を惜しみ、更には設置工事の手間を惜しんでの嘘だった訳です。設置に対して予算があるのも理解できます。でもね、第一設置場所では、電気工事費用は要らなかった訳ですから、そちらの費用を合わせれば十分吸収可能な工事費用です。しかし、1番許せないのは、業者の都合で他の工法があるにもかかわらず安易に建物躯体に穴を開けるとか・玄関下を通す工事提案をしてきた事です。結局は業者が楽をしたかった・安価にあげたかっただけ…要はオーナーの事情等は、所詮他人事だということです。そんな業者ばかりではないですが、ざらになこんな業者がいるのも事実です。


もしかしたら、穴のせいで建物になんらかの支障が出ていたかもしれません。もしかしたらコードでつまづいてお子様が怪我をされていたかもしれません。


ま!ハッキリ言いますとそんな事はまずありません。( *`ω´)!


今回のベンダー業者の話しは、長文を書いておいてなんですが、たいしたことはない話しです。しかしこれが建設・住設・塗装・水道業者等々ならどうでしょうか?騙されて建物に支障や、多額経費でリカバリー効かない事態に陥り、家主業に支障が出る場合もありえます。手持ち資金潤沢な家主様なら問題ないでしょうけど。


家主業日々精進勉強も当然しなければならないでしょうが、信頼できる業者仲間・人間関係を作っていくのも大事だと思います。|( ̄3 ̄)|ちゅ~…なんだかマジめすぎました今回。




近況
退去予告がまた1室でましたね。この調子ならあと2~3部屋は出るかもしれませんね((((;゜Д゜)))))))ひぃぃ…ま、やる事やって入居は寝て待てでぼちぼち頑張ってまいります。( ̄^ ̄)ゞ
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自動販売機収益

 おはようございます。(≧∇≦)!田舎暮らし田舎家主むーん×2でございます。今回はあまり期間をおかず更新できたような気がしてます。(=´∀`)人(´∀`=)わーい!頑張って毎日更新を目標にしているんですけどね∑(゜Д゜)


前回の瀬戸内海海辺の景色。瀬戸大橋下手前四国側^0^
瀬戸大橋☟


釣りでもしたい気分になりますね。実際お爺ちゃん二人程釣り竿出してました。太公望気分(^ω^)ノ ̄
瀬戸内海


此方は太平洋の方。う~ん色々行ってますよ∑(゜Д゜)わたくし。
太平洋海


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さて本文GO
 

遅くなりましたが12月の自動販売機売上利益報告^0^!12月は設置後、稼働日数初の30日稼働!だよぉ(´・Д・)」売れてるだろ~ね。


いでよ(=゜ω゜)ノ1号機







デーン!!

1号機売り上げ¥35,690
¥7,138(販売手数料)-¥3,000(電気代)=¥4,138(利益)



う~ん…びみょ~だょ(♯`∧´)!



しかし2号機があるよ!(´・Д・)」こいぃぃィ2号機よぉぉ







デーン!!

2号機売り上げ¥38,070
¥7,614(販売手数料)-¥3,000(電気代)=¥4,614(利益)



う~ん…此奴もびみょ~だねぃ_| ̄|○ズーン


12月¥8,752の純利益ですね。 


設置して3ヶ月間は周囲の認識もあるので、この期間で周辺の方達にベンダー設置の認識が高まれば、売り上げは伸びてくるとの事…


(´・Д・)」ほんとかよ



販売予測利益は¥15,000くらいって言ってたよね?たしか2社が…く…苦戦中ですね~Σ( ̄。 ̄ノ)ノ


お願い売り上げ伸びておくれょぅぅ(>人<;)



地場で¥50~¥80代で販売しているベンダー会社があるんですが、これが結構売れてます。そちらの方は土地を借り上げて毎月賃料をお支払いいただけます。契約賃料は現在の実績を考慮いただけるそうなので、1年間様子見て、安定収入のそちらに切り替えるのもありかもしれませんね。


しかも、現在契約しているベンダー会社結構ミスも多いので∑(゜Д゜)なんやかんや不満が溜まってます。次回書いてみましょうか…。


続くような気がしないでもない…




近況
以前のせておりました、入居者からの調停話し、結局本日調停取り下げの通知が届きました。

調停呼び出し
(´・Д・)」正直ふざけんな!でございます。また、落ち着いた頃にご紹介させていただきますねヽ(´o`;
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女性と事故物件

  こんにちわ(≧∇≦)!最近出張のせいにしつつ更新が滞りがちの田舎暮らし田舎家主むーん×2でございます。すいません時間管理ができてなくて…。出来きれば毎日更新を目標にしているんですけどね∑(゜Д゜)
本当に申し訳ございませんごめん



最近は空き時間にモバイルメモで下書き書いています。今は瀬戸内海そばの海辺にいます。絶賛四国内出没中、ウーン田舎暮らしのはずだよ?むーん×2!でも景色は悪くないですね。役得ε-(´∀`; )だょぅ
瀬戸内海


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さて久々の本文GO


 タイトルがまたまた事故物件ちっくですね。事前告知で、、、今回もまた、たいした事ない内容です。∑(゜Д゜)


 業者系のサラリーマンをさせていただいております、わたくしむーん×2取引先には多くの不動産屋様がいらっしゃいます。不動産屋様と言ってもいろいろ不動産屋様がいらっしゃいます。管理メインの大手で社員数も多い不動産屋様・管理もしながら売買もし、尚且つ分譲リフォームなんかもやってる不動産屋様・売買が得意で独立して1人親方の売買メインの不動産屋様・競売や買取後転売メインの不動産屋様・昔ながらの地場の家族経営不動産屋様…なかにはヤ○ザフロント企業不動産屋・元ヤ○ザ足洗って不動産屋等々!挙げればキリがないくらい色々な方がいらっしゃいます。


色々な不動産屋様がいらっしゃいますから、当然能力値も得意分野も様々です。売買メインの不動産屋様に管理委託しても、基本的に入居付けは厳しいです。そりゃ得意分野が違うんだから(´・_・`)仕方ないですよね。オーナー様にとってパートナーである不動産屋様の選択は重要です。勿論不動産ブログ等々をわざわざ読まれている勉強熱心な皆様オーナー様には釈迦に説法でしょうが^^;


しかし、能力をグレーゾーンに使う不動産屋様なんかもいちゃったりします。Σ(゜д゜lll) 


以前中古の溶けてない事故物件のリフォームにわたしの知り合いの工務店の匠親方(仮名)が入った時の事…。
この匠親方わたしの物件のリフォームなんかもお願い(=゜ω゜)ノしてます。家主としても、業者系サラリーマンとしても、お世話になっております。



匠親方
「むーさん、今ね道極不動産(仮名)さんから、事故物件のリフォーム依頼受けててさ、リフォームしてるんだけど、臭いとかないけど、やっぱあんな事あった物件は、正直あんまり気持ちの良いもんじゃないよね。なるべく遅くまで仕事はしないようにしてるよ。(´Д` )アワアワ」みんな基本的にはそりゃそんな物件((((;゜Д゜)))))))避けたいよね…。



匠親方
「でも、道極不動産さんコンスタントに仕事くれるからね…気持ち悪くても受けなきゃね(-_-;)ノ仕事切れるとうちも困るしね。」
この道極不動産中古住宅をデコレーションもとい、リノベーションして手広く販売している会社です。わたしも取引があったりなかったり…。



しかし、道極社長(仮名)事故物件買ったんですね~∑(゜Д゜)どうすんだろう…そりゃ確かに相場より安いんだろうけどさ…購入する方?借りる方?いるかもしれないけど、なかなか苦戦するとおもうんたげどね~(゜д゜lll)。仕入れ・リフォーム費用から逆算するとやはり転売じゃないと美味しくはないですよね。


そんなこんなでかなり美しくデコレーションリフォームいや、リノベーション後その事故物件どうなったの(=゜ω゜)ノ













売れました∑(゜Д゜)


購入したのは20代後半の女性…一人暮らしなのに、購入。


女性が一人暮らしで事故物件購入








マジか!∑(゜Д゜)

かなりの強者(ツワモノ)ですね。


賃料が勿体ないからだそうです。安くないですよ!購入費用¥一千万ちょい切るくらい。田舎中古戸建てならわりかし高価です。道極不動産(仮名)結構な¥うん百万の利益を当該物件でだしてます。


彼女20代前半から夜の世界で働き、お金を貯めて購入したそうですよ。泣ける話です。…>_<…ね、匠親方


匠親方、、、、、、
、、、
、、、?どったの?



匠親方
「むーさん、ここだけの話しね。あの事故物件ね。売買する時、20代後半女性に事故物件って告知してないみたいなんだよ{(-_-)}。」




しーん…




マジか∑(゜Д゜) 



たしかにあの物件、周辺では騒がれてなかったけど…そりゃいくらなんでも無茶しすぎです。道極さん元フロントとは聞いてましたが、無茶しすぎですよ。((((;゜Д゜)))))))なんか特殊な手法でも使ったんだろうか?


あれから数年経ちますが、いまだ問題にはなってないそうです。ばれてないからね。しかし、女性が知らずに事故物件に一人暮らし…(゜Д゜)コワイよー…


ん…夜は仕事してるから、大丈夫なんだろうか?(; ̄ェ ̄)


しかし、これ聞くと、いるかどうかは別にして目に見えない幽霊も怖いですが∑(゜Д゜)…目に見える人間の行為、目に見えない人間の積極的・間接的悪意の方が遥かに恐ろしいですよね((((;゜Д゜)))))))ガクガクブルブル…


こういった事を業者系サラリーマンとして経験してますと、信頼出来る不動産屋様・業者様を見極めながら物件運営をしていくには日々是勉強だと思いますよね( *`ω´)!ま…ぼちぼちしかしてませんけど。




近況
退去が3月末で1件入っております。管理会社様と相談致しまして、退去月賃料日割りでお願い致しまして、出来るだけ早い退去をお願いしております。時期を逃さなければ、多分すぐ決まると思うんです。色々試したいセルフリフォームがありますので、その点では楽しみだったりします。
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幽霊?霊感風水

  おはようございます。更新が滞ってしまいました田舎暮らし田舎家主むーん×2でございます。出張先で飲み過ぎましてうひゃうひゃって・・・3日酔いでだる~ってなってました(゜д゜lll)ゲロゲロ


ん~なんだか、出張する度に体調崩してますね。えΣ(・□・;)自業自得ですねって!


その通り!以後気をつけます(>人<;)しょぼぼ~んしょぼぼ~ん



皆様のご叱咤☟ポチ何卒宜しくお願い致します(>人<;)ファイトわたし!

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さて久々の本文GO


タイトルが事故物件の怖そうな話と思われるかもしれませんので、事前告知で、、、たいした事ない内容です。∑(゜Д゜)


以前にも書きましたが、わたしは業者系のサラリーマンをさせていただいております。そんな関係上、多くの不動産屋様・オーナー様とご面談させていただきます。そして、必然的に多くの賃貸物件を下見させていただく機会に恵まれております。


勿論、そのほとんどがいわくのないごく普通の物件ですが、ごくごくたま~に、孤独死部屋や、事故物件(そんなパンチは効いてない部屋)や別の場所で殺された方の部屋・別の場所で殺し殺された方の物件なんかも、訪問させていただいた事があります。


平気ですかって・・・?そりゃあなた勿論めちゃめちゃ恐いですよ。((((;゜Д゜)))))))


正直∑(゜Д゜)あまり訪問はしたくありませんよね。


別の場所で殺し殺された物件なんかでは、その後、金縛りにあったとか!就寝中白い人影が足下に立っていたとか!誰もいない2階で足音が聞こえてくる!あの物件のあの部屋はヤバイ∑(゜Д゜)なんて言う話なんかも聞いちぁったりしちゃます。(>人<;)南無南無


えΣ(・□・;)いわく物件下見中あれ!見たことあるかって?














ないですよ!見たくもないですしね。霊感なんかなくてよかった。



ま!ホントにいるかどうかはわかりませんけどね。どうとらえるかは人それぞれでしょう。


ある集合物件でお亡くなりになった方のお父さんが、子供の命日に毎年その部屋のドア横に、お花と線香をあげているなんて話もあります。やりきれないお話ですが、新たに住まわれている住民の方、隣近所の方もさすがにこれは引きます。家主様を含め双方ホントつらい話です…。


下見に行った長期空き部屋で、なんか肩がずーん_| ̄|○ずーんて重くなった事なんかもありますが、多分気のせいでしょう…。多分肩がこっていただけでしょう…。多分霊感なんかはないので…。


ただ、霊感・幽霊なんかは勿論いないと思いますが(>人<;)南無南無、、、風水や地縁や縁起みたいなのは物件にはある様な気が致しますよね。


例えば、競売物件・長期空き部屋なんかは北向きの家屋が多い気がします。(わたしの感覚ですので、お許しを(>人<))もしくは日当たりが悪いとか。風通しが悪いとか。総じてそんな物件はど~ん~よ~りって雰囲気が漂っております。淀んでるって感じでしょうか?プラスイオン満載です((((;゜Д゜)))))))


ま!上記条件は入居が決まりにくい条件を挙げていますので、当然と言えばそれまでですが。


わたしはそんな物件でも事故物件でなければ勿論、条件によっては購入を検討します。購入後はとりあえず、色味を明るくしたり、採光を出来る限り取れる様に工夫したり、風通しを良くしたり、リフォームも含めてそんな事も気にしたりしてまいす。


こういった事は家主業にはつきまとうリスクですが、自分の物件では生じない様、日々祈りながら家主業精進致しております( *`ω´)!





近況
本日は週始め、体調管理しながら、ぼちぼちと今週も乗り気ってまいりますε=ε=ε=ε=ε=ε=┌(; ̄◇ ̄)┘
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後輩君再び見参!④

 こんばんわ本日は家主のお仕事で有給休暇をいただいておりました田舎暮らし田舎家主むーん×2でございます。


またまたきぬさやもらってきました。(^O^)!
きぬさや

本日は冷凍エビとそのミソで炒めていただいてみましょうか^^

皆様↓ぽちご協力お願いします。(^人^)


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本文GO!


さて、前回の続き!!後輩君と現地調査してまして検討物件が、地滑り地区指定と判明∑(゜Д゜)がびーん!
当該収益物件の隣接建物である忠霊塔?記念碑?的な建造物の詳細を聞く為、近隣のお寺をご訪問させていただきまして・・・・



お坊さん
「なんじゃおまえらわ怒!」どうやら急いで法衣着用したのに、檀家でも客でもないのでキレてるみたいですね(; ̄ェ ̄)!のつづき・・・・



しかし!ここで引き下がる訳にもまいりません!!ので、ご立腹を承知で・・いや気にせず・・お聞き致します。


むー
「あの実はこの坂の上にあります、お堂?の隣地建物をこの度、この後輩君が購入を検討致しておりまして、そのお堂について質問がございまして、お尋ねさせていただきました。あの忠霊塔?お堂?はこちらのお寺の管理物なのでしょうか?」



お坊さん
「そうだが。」まだ怒ってますね。


むー
「そうですか!!あれはどういった建物なのでしょうか?まさかお墓じゃないですよね・・・」


お坊さん
「・・・・・納骨堂だよ!!


むー
「・・・納骨堂?ってお墓ってことですよね?」



お坊さん
「一般的にはお墓でしょうな・・・。



南無阿弥陀仏・・・なんですとー!∑(゜Д゜)


仲介業者さんの嘘つきしくしく


ここで物件情報まとめ
・価格¥280万
・築23年
・土地32坪
・利回り15%
・駐車2台
・中心部まで車で20分~25分
・しかも内外装リフォーム済み!
・任売物件、2戸1棟
現状満室オーナーチェンジ物件です。購入後の機会損失なし!
・地滑り指定地区
・お墓(納骨堂)徒歩2歩



う~んどうなんだ?これ現在の入居者出たら新たに入居者見つけるの厳しそうですね・・・・><・・しかも入居者が2ヶ月前辺りに入居したのも妙に気になります・・違うとは思いますがさくらならかなり怖い


最悪の場合の転売もかなり厳しそうです・・・


この物件出口が見えません進行方向真っ暗闇ですね



ということで、当該物件リリース決定!!元気に育っておくれ!!後輩君それでも現在賃料が入ってきているので購入を諦めきれなかったようですが、最後の一言で納得しました。


後輩君は最悪現状入居者が退去して、次の入居者決まらなかったら自分が住むと言っていましたが、将来の奥様はここに住みたいと言うと思うの?と聞きました。答えは当然NO!です。ならやはりだれも住みたいと思わないのでしょう?



手を伸ばせば納骨堂!!・・・煽り文句ではインパクトはありそうですがね。


やはり自分や家族が住みたくない物件は基本的に、客付難しいですからね。。。リリース確定です。


めげるな!!後輩君!!次があるさ!!




近況
 本日管理会社より一室退去との連絡がありました。いつもの事ながらやはり退去連絡はしくしく・・・
さあ!!今年も力の見せ所です!!勉強の成果を出す時期ですからめげずにぼちぼちがんばります!!


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後輩君再び見参!③

  おはようございます。本日からお仕事ですね。一泊二日で出張にいてまいります。寒波襲来の四国さてさて高速道路は通行止めになってないと良いのですがね(≧∇≦)天候がやや心配な田舎暮らし田舎家主むーん×2でございます。


1月なので庭にあったおめでたそうな植物をUPしてみました。子供の頃これ餌に鳥を罠で獲って食べてた気がしますね。ま、ほとんど爺ちゃんが仕掛けてたんですが(-。-;
おめでたい!!ぽい

今はそんな事してないよ∑(゜Д゜)

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本文GO!


 さて、昨日の続き、後輩君と現地調査してまして、検討物件が地滑り地区指定と判明∑(゜Д゜)がびーん!
当該収益物件の隣接建物をチェック致しておりました。



だって当該収益物件の窓から手を伸ばすとその建物に手が届きそうなくらい、近い!マジ隣接だよ∑(゜Д゜)へい!


うーん…これは忠霊塔的な建造物ですな…。ふむふむ…記念碑的なぽくはないし、まさか墓じゃないでしょうね


早速、仲介業者に確認とってみましょう~!(◎_◎;)


後輩君
「先日連絡させていただきました、崖収益物件検討中の後輩君なんですが。あの~当該物件の隣の建物はなんなんでしょうか?まさかお墓的なものでしょうか?」



仲介業者様
「?いやいやお墓ではないでしょ~第一形が違いますからね~。」



後輩君
「では違うんですね!」念を押す後輩君。うんうん( ̄Д ̄)ノいいぞ!どんどん聞きなさい。



仲介業者様
「いやいや…確認はとってないので…でも違うと思いますよ。」


ふむふむなるほど!(◎_◎;)違うと思いますよって……めちゃくちゃ不安な回答じゃないですか∑(゜Д゜)へい!


仕方ない!こちらで調べてみましょう!たしかここに至る坂の途中に、小さなお寺がありましたから、順等に考えるとそのお寺の建物でしょう。


でわ小さいお寺に向かいましょう!


到着!


お寺周辺にお墓がありますから、あれはやっぱお墓じゃないのか?それにしても、このお寺人の気配しませんね、、、敷地内に家屋があります。そちらを訪ねてみましょう。


こんにちわー∑(゜Д゜)声を出しながら、突入開始。家屋玄関まできます
と窓があり、住人の方と目が合います。こんにちわー∑(゜Д゜)!と元気良くご挨拶。



ガタガタガタッ


出てこない…ですね。?もう一度こんにちわー∑(゜Д゜)!


ガタガタガタッ…2~3分くらいで法衣着用のお坊さんが出てこられます。ん~これは法衣着てなかったから急いで法衣を着ていたので、時間かかったみたいですね(゜o゜;;悪い事しましたね。


後輩君
「お忙しいところ、すいません。あの~この上にあるお堂?忠霊塔?の件で質問がございまして、ご訪問させていただきました。こちらのお寺の管理物なのでしょうか?」



お坊さん
「なんじゃおまえらわ怒!」どうやら急いで法衣着用したのに、檀家でも客でもないのでキレてるみたいですね(; ̄ェ ̄)



こんな徳の低そうなお坊さんに初めてわたし会いましたΣ(゜д゜lll)よ。でも聞かないわけにはいきませよね…。


崖物件だしお坊さん怒ってるし、どないしましょー(; ̄ェ ̄)!


物件スペックおさらい
・価格280万
・築23年
・土地32坪
・利回り15%
・駐車2台可
・中心部まで車で20分~25分
・しかも内外装リフォーム済み!
・任売物件、2戸1棟
現状満室オーナーチェンジ物件です。購入後の機会損失なし!




近況
本日は出張先よりUP致しました。朝書いたので、今夜ですが、そのままUP致しました。高速道路は無事通行できました。(≧∇≦)

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後輩君再び見参!②

  こんにちわ本日も祝日でお休みです。寒波襲来で四国も寒いですね。うちの日当たりの良い場所で子供達とゴロゴロしている、田舎暮らし田舎家主むーん×2でございます。


以前ご紹介致しましたうちの実生のゆず本体!お風呂に入れる時はゴミネットに入れて潰すと捨てる時簡単です。でも搾り過ぎると、子供達はお肌かゆくなり嫌がりますね。
実生ユズ本体
こちらも手入れしてないのがバレる画像ですな∑(゜Д゜)


皆様☟ぽちご協力お願いします。(^人^)

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本文ε=┌(;・∀・)┘GO!!


さて、昨日の続き、後輩君のお話し。良さそうな収益物件が出てまいりましたので、登記簿でも問題なさそうなので、現地調査に向かいます。

物件スペックおさらいこれだ!( 」´0`)」
・価格¥280万
・築23年
・土地32坪
・利回り15%
・駐車2台可
・中心部まで車で20分~25分
・しかも内外装リフォーム済み!
・任売物件、2戸1棟
現状満室オーナーチェンジ物件です。購入後の機会損失なし!



期待一杯の後輩君と現地に向かいます。たしかに上記条件のみ見れば、おのずと期待も膨らみます。登記簿でも問題なさそうでしたから。


現地到着!さぁどうなんだ \(´ε` )


建物本体、、、(*`へ´*)ジー、、、わ、悪くないね!むしろ、資料の写真よりいいですね。明らかに撮影後に建物外観をリフォームしてますね。ボロチィ写真の方を物件資料するとはなかなか意味がわからないですが、、外観問題なし!


立地はどうなんだ、、、?(`ω´ )ジー、、、中心部まで車で20分~25分。これもわたし的にはOKです。しかも南向き超日当たりもいいですな。


超日当たりいいのはなぜか?南向きもありますね理由は…もう一つは








良く言えば坂に物件が建設されている?悪く言えば崖に物件が建設されている ∑(゜Д゜)


とりあえず周辺をあるいてみましょう~、、、景色いいですね、、、


崖だからねΣ(゜д゜lll)


周辺更にあるいてみましょぅ。…
なにか立て札ありますね。読んでみましょう。うーん、、、ん~!(◎_◎;)県指定地滑り地区に指定されていますね。∑(゜Д゜)がびーん



よし!次は建物隣地を見てみよう…建物隣にな~んか丸い変てこな物体が、写真の通り建っておりますね。


ん…ち、ゆ、う?何て読むんだ?なんだろう?これ∑(゜Д゜)




近況
明日からはお泊まり出張ですので、ぼちぼち頑張ってきます。
今日はゆっくりお休みです。


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後輩君再び見参!①

 ( ノ゚Д゚)こんにちは!!本日は日曜日。子供達が早起きして朝日の子供番組見てまして、付き合って一緒に見てやや寝不足な田舎暮らし田舎家主むーん×2でございます。( ´Д`)y━・~~


以前ご紹介致しましたなおしち本体、果汁を刺身やキュウリの酢の物に絞ると美味でございます。
なおしち本体
手入れしてないのがバレる画像ですな∑(゜Д゜)


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でわ!!本文GO!!


さて、本日は以前お話しさせていただいた後輩君のお話し。貯金をしながら、借金返済をし、適正収益物件を待っていた後輩君。


久しぶりに相談を受けました。2戸1棟の戸建て収益物件でございます。今度は任売です。


(物件スペック)これだ!!( 」´0`)」
・価格¥280万
・築23年
・土地32坪
・利回り15%
・駐車2台可
・中心部まで車で20分~25分
・しかも内外装リフォーム済み!



う~ん悪くないですね。今回は既に入居者が居る物件、オーナーチェンジ物件です。購入後の機会損失なし!しかもリフォーム済みもありがたいです。更に任売ですから、時間をかけて金融機関を回れますね。前回とは異なり粘り強く融資を引き出せます。


これはいけるぜぇぃ( *`ω´)!かもネ


とりあえず、早速現地調査ですね。その前に相変わらずの土地建物謄本チェックの為に法務局に向かいます。


後輩君
「それにしても( ̄Д ̄)ノむー先輩…この事前に調べる登記簿取得のお金や、時間ホントにばかになりませんよね( ;´Д`)/。」


………


「絶対買える物件なら、苦労する価値もあるけど、前回みたいに買えない事もあるし、お金と時間かけて購入検討物件のアラ探しして、購入見送るって事もあるんでしょ…ホント不毛ですよね( ;´Д`)/。」


気持ちは解らなくもない。事前調査の謄本取得のお金も安くはないし、調査の時間やガソリン代だってバカにならない……が!


むー
「このおバカ!( T_T)\(^-^ ) 投資価値があるかを事前に判断するのが、重要なのよ!購入前の労力なんて、間違って購入した物件をリカバリーする苦労と比べれば楽勝なんだからね!」



後輩君も頭でわ理解できてるんでしょうが、調査ばかりで家主になれない焦りから、ついつい愚痴の形で出た言葉の様です。


その焦りもほ~んとに理解できますよヽ(´o`;


でも、地獄物件を最初に引いてしまうと、我々サラリーマンなんか家主業から一発退場ですΣ( ̄。 ̄ノ)ノここは大事にいきましょ~う!


そんなこんなで登記簿取得、、、、これは∑(゜Д゜)、、、なんか問題ないようですね、、、このあたりからいつもなら落ちがつくのだが・・今回はでてこないですね。


でわ現地調査いってみよ!


仲介業者から貰った資料片手に現地に向かいます。それにしても建物外観写真、、、建物隣にな~んか丸い変てこな物体が写っています…。


なんだろう?これ∑(゜Д゜)



近況
さて、本日は日曜日どこに出かけようかな~?
今日はちゃんとおやすみ(^ω^)!です。量販店にでもお出掛けして、なんかディスプレイ用に色々見てきましょうか
^^

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入居促進照明考える。

  おはようございます。久しぶりの朝更新、田舎暮らし田舎家主むーん×2でございます。四国、こちらも寒波襲来でかなり寒いですね((((;゜Д゜)))))))ガクガク


今年はこんな感じ☟で高速道路通行止め多いです。雪道


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本文ε=┌(;・∀・)┘GO


さて、本日は帰ってきた後輩君再び見参!①か、そこのけそこのけ強欲仲本社長(仮名)が行く!①どちらかをupしようかな~と思っていたのですが、最近競売系の話が多いので、久々にわたしが気に入っています照明器具のお話しを紹介させていただきます。


照明器具皆様お部屋に付けてますか?付けてないでしょうか?利回りの点もありますので、付けるべきか?どうかは各家主様の状況によると思います。


わたしは全ての物件に取り付けさせていただいております。しかし、家賃によって照明のグレードは変えおります。


家賃最安値の物件はおなじみの照明器具これ☟です
定石照明



また、以前も紹介致しました手づくり¥1,000もしないよ照明も付けみたりしてます。これは☟他の物件でしたらトイレにも使えて、安いのに結構便利に使い回せるので気に入っております。
手作り照明安価だよ


家賃がわりかし取れそうな物件とか、屋根が高い物件にはこれ☟なんかを設置したりしています
シーリングファン照明メタリックブラック


ファンにより冷暖房の効率も上がりますし、調光により、主照明・間接照明を気分よって変えられますので、結構便利ですし、デザインと安価なお値段もわりかし気に入っています。


しかし、結局一番大事なのは入居者様の好みですから、暴走しがちなわたしの好みの防衛線と致しましては、管理会社様に入居者様が好みでない照明はいつでも取り外し致しますのでと  ( ̄^ ̄)ゞ、お伝え致しております。


さてさて、何が正解やら …自問自答の家主業です。( *`ω´)!




近況
さて、本日は土曜日どこに出かけようかな~?
∑(゜Д゜) く!仕事ですね…本日 _| ̄|○ズーン
ま!ぼちぼち頑張ってまいります。相変わらず絶賛コメント・相互リンクお願い(>人<;)中でございますので宜しくお願い致します。

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競売で儲けた。わたしじゃないけどね!④

ただいま出張より帰ってまいりました田舎暮らし田舎家主むーん×2でございます。( ;´Д`)ノ2泊3日の出張はちと疲れますね。


うちの老梅以前虫が入って枯れかかってましたが、だいぶ元気になっております。
老梅と生命力
残照を浴びて雄々しく生命力を感じます。今年も綺麗な華をつけてね^^


お手間ですが。ぽち☟ご協力お願いします。(^人^)

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でわ本文ε=┌(;・∀・)┘GO!


 さて、前回の続き。取引先の工務店社長仲本(仮名)社長の超スーパー弩級ど田舎激安築古競売物件(長いね)を単純に田舎別荘として、100万足らずで落札した、仲本社長(仮名)。これをまさかの680万での鬼ふっかけ売価を提示(゜o゜;;ガクガク


¥680万を少し下げてと言う医者息子殿…


もう少しっていったね、、、さっき(´∀`; )ニヤリッ仲本社長(強欲)が笑う!


ヒィィ((((;゜Д゜)))))))ご、強欲!


はっきり言って医者息子は先祖代々のお墓と家と土地を手放したくない訳ですから、ある意味仲本社長の言い値で買うしかない訳です…。


値交渉したかったら自分は無職とか、先祖代々のお墓なんかただの石の塊で興味はない!まして、ど田舎に帰る気などさらさらない!くらい吹かせばよいのでしょうが、、、いきなり実家が競売で所有者が変わってしまったと聞いたら、そりゃ思考停止状態になりますわな…。


あとはまな板の鯉状態!南無南無(>人<;)南無阿弥陀仏…


ここで仲本社長(強欲)
「競売って手間かかるから¥680万なら安いと思うんだけどね、、、それにあそこリフォーム掛けて転売したらもっと高く売れると思うだよね、、、。」
いやいや社長全然手間掛けてないでしょぅ~よ( ̄Д ̄)ノリフォームしてもあんなど田舎物件だれも買いませでしょ~よ。( ̄Д ̄)ノ



仲本社長(強欲)
「実際リフォームしたら別荘でって興味持っているお客様もいるんだよね、、、。」
いやいや社長それはあなたの事でしょう~よ( ̄Д ̄)ノ



仲本社長(強欲)
「でも、医者息子さんの事情も理解はできるから、今回は¥500万でイイよ!でもね!うちも仕事だからこれ以上の値下げは損になるから無理だよ(^_^)!」



これで決まりました。医者息子さんも納得の価格です。一応¥180万値下げ☟した形ですから。でもそれでもぼったくりですがね∑(゜Д゜)


まな板の鯉が鯉こく、もとい¥400万以上の利益に化けた訳です…。


く!ひどいと思いながら、うらやましいと思う田舎暮らし田舎家主むーん×2でした。




近況
不動産屋様からいただいた面白い案件利回り26%…先に買い付け入れられてしまいました。∑(゜Д゜)く!

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競売で儲けた。わたしじゃないけどね!③

  ただいま出張より更新中田舎暮らし田舎家主むーん×2でございます。( ;´Д`)ノ出張中なのにやや風邪気味でしんどいですが、ボチボチと頑張っております。


またまた県境は雪が降っておりますね
山間雪家

さむいですね

皆様のご厚意ぽちよろしくお願いします。(^人^)

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本文参ります


 さて、前回の続き。取引先の工務店社長仲本(仮名)社長の超スーパー弩級ど田舎激安築古競売物件(長いね)のお話し。


パンチ効きすぎ( ;´Д`)誰も入札しない物件を単純に田舎別荘として、100万足らずで落札した、仲本社長(仮名)。


先祖代々の墓付きの実家を手放す訳にいかないので、実家を買い戻したいとのご希望の息子さんの職業とはいかに Σ(・□・;)


なんと驚愕 お医者様でした∑(゜Д゜)


お医者様全てがお金持ち~とは言いませんが、この方はそれなりにご資産ありそうでした。親子関係が円満なら競売になんか掛かる訳がなかったわけです。


仲本社長(仮名)
「ん~買い戻ししたいと言われてもね~( ;´Д`)!わたしもこの物件気にいって購入したのよね。たまの田舎暮らしも骨休めになるしね。それにここ購入前に色々手間掛けて現地調査なんかもしたんだよね~…。」

いや、社長…スーパー嘘ぱちですよね(ーー;)仲本社長(仮名)の奥様は当該物件を購入するのは、大反対!あんなど田舎なんて!しかも敷地内に他人の代々のお墓があるなんて気持ち悪いたらありゃしないわ!下見も1回しか行ってないじゃないですか仲本社長(仮名)(=゜ω゜)ノ



医者息子
「あの~購入されたばかりのものを、こちらの都合でまた買い戻ししたいというのは、虫が良すぎるかもしれないですが、先祖代々の土地建物お墓がある実家なので、なんとかお願いできないでしょうか?」



仲本社長(欲望)
「うーん、、、うーん( ¥_ ¥ ) 」
いやいや社長!目が¥マークじゃないですかヽ(´o`;



医者息子
「あの~お金ならある程度は用意させていただきますので、どうにかお願いできないでしょうか(>人<;)」



仲本社長(欲望)
「( *`ω´)!キリッ、、、解りましたわたしも同じ立場であれば、同様のお願いをするでしょう。それに息子さんのご先祖を思う気持ちに心打たれました(T ^ T) お譲り致しましょう。
で !わたしもそれなりに当該物件を仕事に活用しようとも思っておりましたし、購入諸経費もかけましたので、、、」



仲本社長(強欲)
「¥680万でいかがでしょうか( *`ω´)!」
、、、((((;゜Д゜)))))))しゃ、しゃ、社長それはいくらなんでもふっかけすぎでしょ~ょぅ∑(゜Д゜)



医者息子
「 そ、、、、それは流石に高すぎでないですかΣ(゜д゜lll)
こちらが無理してお願いはしておりますが、なんとかもう少し減額↓していただけませんか、、、。」



もう少しっていったね、、、さっき
(´∀`; )ニヤリッ仲本社長(強欲)



ヒィィ((((;゜Д゜)))))))

続きます。



近況
やや風邪気味ですが、だましだまし仕事しております。
ボチボチ頑張ってます(≧∇≦) あと不動産屋様から面白い案件いただきました…。

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競売で儲けた。わたしじゃないけどね!②

  おはようございます。久々の早朝更新田舎暮らし田舎家主むーん×2でございます。わたしの方は本日より2日間程出張です。( ;´Д`)ノしんどいですが、ボチボチと頑張ってまいります。


うちの若木の桜でございます。若くても良い華を咲かせてくれます。桜若木


つぼみらしきものでてきてますね(≧∇≦)
桜のつぼみ


本日も皆様のご厚意☟ぽちよろしくお願いします。(^人^)

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本文ε=┌(;・∀・)┘GO


さて、昨日の取引先の工務店社長仲本(仮名)社長の超スーパー弩級ど田舎激安築古競売物件(長いね)を購入したお話しの続き。


(物件スペック)
・価格100万弱から
・築40年強
・50坪以上
・平屋建て
・おじいちゃんが1人でお住まい。
・県境、両県中心部まで1時間30分以上Σ(゜д゜lll)どないすんの…この立地しょぼ~ん(; ̄ェ ̄)
※更に素晴らしいおまけは、敷地内に先祖代々のお墓も完備信心深い方にはオススメだぜぃ。



マジΣ(゜д゜lll)ありえない物件です。絶対買いませんよね


しかしこの物件が化けますΣ(゜д゜lll)


最初の訪問で、おじいちゃん宅の郵便物を覗いて、内容を写真撮影した事でびっくりΣ(・□・;)展開


これが奇跡の呼び水Σ(゜д゜lll)


郵便物にはこのおじいちゃんの息子さんの名前と住所が、書かれてあったそうです。早速息子さんの連絡先を調べて電話をいれてみます。仲本社長(仮名)は別荘にする為、おじいちゃんには出て行ってもらいたいので、協力を仰ぐため、関西在住の息子さんに連絡をいれたわけです。。


仲本社長(仮名)
「あの~貴方のご実家が、ご存知でしょうが、競売に掛かっておりまして、わたしがこの度、落札させていただきました。出来れば近々中にお父さんに退去いただきたいのですが。」



息子
「ん…?!?(・_・;?、、、何のお話しされているんですか?」



仲本社長(仮名)
「いやいやですから、貴方のご実家が、競売に掛かっておりまして、わたしがこの度、落札させていただきました。で、お父様に出来る限り早く退去いただきたいという話です。」



息子
「なんですと~Σ(゜д゜lll)初じめて聞くのですが、、、実家が競売になったてどう言う事ですか?売却されたって あの~どうにかならないのでしょうか(>人<;)」



仲本社長(仮名)
「どうにかと言われてもね、、、!?(・_・;?」



とりあえず、息子さんの事情を聞きますと、親子関係が疎遠で実家が競売に掛かっていた事を全く知らなかったそうですね。そういった事情とどうやらおじいちゃんの方も親父とのしてのプライドから、息子に今回の件は一切知らせて(ヾノ・∀・`)なかった様です。。。。(´・_・`)恐ろしいですね、、、


しかし、先祖代々の墓付きの実家を手放す訳にはいかないとの事です。ん~至極理解できる思考です。


息子さん出来れば、なんとか実家を買い戻ししたいとの意思。意思があってもお金なくちゃ無理でしょうけど(; ̄ェ ̄)ノね、、、


ところが しかも、この息子さんの職業が驚きでしたΣ(・□・;)


ごめんなさい出勤時間とあいなりましたので、続きます…



近況
本日より2泊3日で出張となります。
ボチボチ頑張ってまいります(≧∇≦)

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競売で儲けた。わたしじゃないけどね!①

 こんばんわ田舎暮らし田舎家主むーん×2でございます。わたしの方は本日から仕事始めですね。色々と変化の多い年になりそうで、大変そうですね。なんとかボチボチとこなしていければ、と思っております。(((o(*゚▽゚*)o)))


仕事始めなので、 縁起ものという事でこんなのupしてみました(^ω^)!

正月儀式盆
田舎の正月縁起儀式に使います。


縁起物では無いですが、☟ぽちよろしくお願いします。(^人^)

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本文ε=┌(;・∀・)┘イッテミヨ!!

 
 唐突ですが、わたしの家主業は競売で戸建てを落札してからスタート致しました。最初競売の方法を教えてくれたのが、取引先の工務店社長仲本(仮名)社長です。この社長良いか、悪いかは別にして、会社の資金で、趣味で競売物件を購入して、賃貸している変わり種社長です。


最初業者系サラリーマンとして、お会い致しまして、お取引きさせていただいておりましたが、ひょんな事から仲本社長(仮名)が趣味で競売戸建てを落札、賃貸している事を知りまして、もともと競売に興味がございましたので、入札書類の書き方や、賃貸契約として、公正証書のまき方等を教えていただきました。

この仲本社長(仮名)が話してくれたありえないだろう築古競売物件のお話しをさせていただきます。


仲本社長(仮名)は当時賃貸物件として、築古競売物件を狙って安値で落札していたのですが、別荘を探しておりました。そして出てきたのが、超スーパー弩級ど田舎築古物件が出てまいりました。


(物件スペック)
・価格100万弱から
・築40年強
・50坪以上
・平屋建て
・おじいちゃんが1人でお住まい。
・県境、両県中心部まで1時間30分以上Σ(゜д゜lll)どないすんの…この立地しょぼん~ん
※更に素晴らしいおまけは、敷地内に先祖代々のお墓も完備!!信心深い方にはオススメだぜぃ。



マジΣ(゜д゜lll)ありえない物件です。絶対買いませんよね!!


結果当然ながら、仲本社長(仮名)が最低落札価格で落札致しました。当然の結果です。社長以外誰も入札してません…当然でしょうねΣ(゜д゜lll)!


さて、別荘にする為に仲本社長(仮名)おじいちゃんに退去いただく為に、ご訪問致しまして、とりあえず落札者として挨拶いたしました。とりあえずは1回目は、挨拶だけでしたので、それで帰宅。しかしその折、おじいちゃん宅の郵便物を覗いて、内容を写真撮影してきたそうです。


これが奇跡を呼びますΣ(゜д゜lll)マジですか!!


すいません眠いので本日はここまでです。続きます。




近況
明日より2泊3日で出張となります( ;´Д`)ので、更新かできないかもです
ヾ(〃゚ω゚)ノタダィマ☆絶賛相互リンク・コメントお願い中(>人<;)でございます。

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後輩決着つける

 さて、連休最終日いかがお過ごしでしょうか、田舎暮らし田舎家主むーん×2でございます。本日ぐらいは家でゆっくり過ごしたいものです(;゜0゜)ノ


うちの裏庭にあるビワの木な~んも世話してないせいか、果肉は少ないですが味はよいよ^_-☆
びわの木


もう華を付けてます。今年も甘い実付けておくれ(^O^)/びわの華


宜しければ本日も☟ぽちよろしくお願いします。(^人^)

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さて本文GO

金融機関を5行まわった後輩君その、結果はいかに !!!








融資おりずほぼ全滅


Σ(゜д゜lll)なんですと
正直わたしも驚きました…





かな~り落ち込む後輩君車の融資は以前200万楽勝で通ったのに泣)やや怒りの感情もあるみたいですね…。


融資不可の理由と致しましては、現在後輩君には少なからず借金があり、かつ過去(直近)消費者金融での借り入れがあった事も不可要因の一つだったそうですね。これが任売なら、融資をいただける所は頑張れば見つけられたかもですが、競売物件の為タイムオーバーにてあえなく入札出来ませんでした


変な話ですが、入札最終日手前で融資可能な金融機関あったのですが、お断り致しました。だって金利8%で8年返済ですからお話になりません。


後輩君の融資不可の無念と怒りは、自分自身に向いていたのが今後にとって良い事だと思います。自分自身の不動産投資での現時点での評価を理解できた訳ですから…。また過去の自分自身のお金の使い方・使い道・使う順番を、考えていなかった自分自身を悔いているようでした。車は200万で購入し5年で完済、完済後すぐに理由があり下取りに出した価格が10万だったそうです…。



その後・・・・


後輩君は次の案件に備える為、借金返済しつつ、貯金をしております。2年かからず、現金で今回の案件を購入できるくらいになりそうです。


今回の競売物件は不買にはならず、400万で落札された様です。後輩君は200万で入札予定でしたので、融資がおりていても、落札できなかった訳です。結果としては後輩君に不動産投資での現時点の自分自身の評価を理解させた訳ですから良い着地地点だったと思っております。


最終入札しないと判断した時に、後輩君が最後におばちゃまごめんねってポツリと言った言葉が印象的でした……。



近況
 さて、後輩君シリーズ終わりました^^なんか中途ハンパな内容でごめんなさいこれも現実なのでご了承ください。また、競売手順のおさらいも兼ねてUPしてみました^^後輩君はまた(o・・o)/~登場してくれるでしょう^^
 近所のスーパーにでも子供連れて買い物ε=┌(;・∀・)┘イッテミヨ!!

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後輩金策頑張る

 ただいま実家より帰ってまいりました田舎暮らし田舎家主むーん×2でございます。

ど田舎実家to田舎本宅でございますεε=ε=ε=┌(; ̄◇ ̄)┘。

我が家の老梅も良い風情をだしてくれておりました。

老梅と正月飾り
築古物件もこの老梅と同じよう見せ方によったら味わい深い物件になりえるかな と思っております。
老梅と蕾
つぼみが膨らみつつありますね^^

本日もよろしければ ぽちいただけましたら、幸いです。(^人^)

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でわ本日も本文GO


昨日の築古競売物件購入の続き…築古収益物件として最大とも言える入居者の問題はあらかた目処が立ったのですが、肝心の融資がおりるかの問題が、今だ片付いておりません。


何と言っても後輩君半月前まで消費者金融やフリーローンと高金利で借り入れがありましたので(以前よりは低金利で借り換えはできましたが、今だ借金はある状態)、お世辞にも評価が高いとはいいがたいのが現状です。しかし、色々と考えても仕方ありません…とにかく金融機関周り開始でございます。


まずは君に決めた!!サラリーマンの給与が振込まれている地銀君!うちの会社属性は悪くないし、給与という取引が毎月ある分、他行よりは後輩君の評価はしてくれるはず!!勤続年数も意外と彼、後輩君は長いよヽ(´o`;


今迄の当該物件の調査内容・収益物件として原所有者がそのまま住む為、機会損失がない点等のまとめた資料とbit3点資料・源泉徴収票を提出致しまして……



この物件いけるぜ( *`ω´)!って熱く語るわ・た・し……


行員様「…シーン……( ̄Д ̄)ノ……で!あんた誰よ?」って聞かれます。


はうΣ(゜д゜lll)…そうです、これ後輩君の物件なんですよね…あんた誰 て反応至極ごもっともでございます。一応細々と家主業を営んでおり、わたしは後輩君の会社の先輩でもありますので、相談にのっている旨をお伝え致しまして、後輩君に交渉・説明バトンタッチ。


その後、、、やはり借金がある点はマイナス査定の様でしたが、借り入れ200万15年返済にて検討いただけるとの事でした。


その後、4つの金融機関を周りまして、同じ様な掛け合いを繰り返しまして、融資の結果を待つ事に……



さてどうなることやら( ;´Д`)ノ




近況
正月。゚+.謹賀新年゚+.゚(○。_。)ペコッはいいものを食べれる機会もあり、また不規則な食事になりがちでして。。。
胃が┗(;´Д`)┛超おもてぇ
すこしづつ今年のペースを作って行きたいものです^^

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後輩入居者交渉する

 おはようございます。田舎暮らし田舎家主むーん×2でございます。正月三日いかがお過ごしでしょうか?

 わたしは食べ正月でしょうか(^ω^)!北海道からお取り寄せ致しましたホントーに美味しいソーセージがかじると肉汁ぶーわーでございます。更にビールをぶはーと飲みそして、わたしはぶーたーとなるわけですね(; ̄ェ ̄)!


こんな生活なので健康祈願と商売繁盛祈願で神頼み…南無南無(^人^)

神社
神様お願いします(>人<;)

本日も皆様方の暖かいポチ いただけましたら、嬉しく思います。(^人^)

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それでは本文GO

物件スペックおさらいv(^_^v)♪
  
 ・築35年前後オンボロですが、わたし的にはOK
 ・債務者が専有中
 ・坪30坪ぐらい
 ・170万円からスタート
 ・駐車場1台あり
 ・中心部まで車で20~25分ぐらい



おばちゃまに落札後の資金繰り対応を聞きにお伺い致します。確実に落札金額では負債全額は清算出来ないでしょうから、残債返済しながら、毎月賃料を支払い出来るか疑問ですからね。


お伺いします。


その前に後輩君おばちゃまに手土産を持って行きたいと、スイーツを購入致します。キャラに似合わず、見た目よらずスイーツ好きしかも、この気遣い(゜O゜)\(- -;やるね


でわピンポーン


「こんにちわ(=゜ω゜)ノこれよければどうぞ!。」
スイーツを差し出し致します。おばちゃま更に笑顔・・・


「あの~前回お話致しました賃料¥35,000~¥38,000の件ですが、…」


おばちゃま「¥35,000ですよね!(^ν^)笑顔」
く…あわよくば値上げ出来るかと仕掛けてみましたが、しっかり覚えていますね。∑(゜Д゜)致し方なし!ぐっ!


「あの~申し訳ないですが、おばちゃまの債務調べさせていただきまして、おそらく今回の落札金額では債務が結構残ると思うんですが、残債をお支払いしながら賃料を、お支払いいただくのは難しいと思うんですが( ゜д゜)1」
厳しいかもですが?経営だからズバリ今回は聞いちゃうよ!


おばちゃま「実は今回の競売が終わったら、財産なくなるから自己破産する予定なの・・・・・」
(=´∀`)人(´∀`=)わーい不謹慎ですが、こちらが勧める前に自己破産について考えていた様ですね!しかし思っているだけでもいけませんので、何か具体的に自己破産に向け行動されているか、確認致します。ここも今決め所ズバリ今回は聞いちゃうよ!


「あの~申し訳ないですが、自己破産に向け何か具体的に行動されてらっしゃるんでしょうかf^_^;」


おばちゃま「実は今司法書士の○○先生に相談してて、この自宅が他人名義になった時点で、自己破産手続き開始予定だったの…それに貴方の件もご相談してて、今回提示賃料でそのまま住めるならいい提案だよって言ってくれたのよ。」


グッジョブ(=´∀`)人(´∀`=)先生!しかし、これが嘘かもしれませんので○○先生が実在するかネットで確認致します。実在しますね!更に上記内容が詰まらずお話いただいた点を総合致しまして、まず嘘はないと判断致します。ついでに娘夫婦の保証人の件もお話し、相談して置くとの事でした…現時点では充分な回答です( ´ ▽ ` )ノ


おばちゃま「絶対落札してね!(=´∀`)人(´∀`=)
と帰る折、励ましと応援のお言葉をいただきました。これで落札後はそのまま住んでいただけそうですね。



あとは後輩君に融資がおりるかですね( ̄O ̄;)ノん~どうなんだろう…心配です( ̄Д ̄)ノ



近況
子供がRSウィルスで熱が高かったのですが・・・だいぶ下がってきて☟ほっとしております(●´ω`●)
実家でもε=┌(;・∀・)┘イッテミヨ!!

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後輩入居対策考える

 こんばんわ田舎暮らし田舎家主むーん×2でございます。年始年末の暴飲暴食で胃がおも~いぃぃですね・・・本年の立ち上がりはゆる~く行きたいものです(´・_・`)1
山間と空
空は青くそして風は寒い((((;゚Д゚))))サムイ特に山間部は・・・皆様方の暖かい(*´▽`)ノノポチ☟ぷりーずおねがい(>人<;)

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でわ久しぶりの本題GO!!


再度おばちゃまに自己破産を含めて今後の対応予定を確認する為、訪問致します。。


その前に!!多少こちらも確認することがございます( *`ω´)!


おばちゃま退去後の対策についてです。無事そのまま住んでいただけるのであれば、公正証書で賃貸借契約をまき娘夫婦を保証人に入れれば、落札金額.不動産取得税その他諸経費で修繕費等の追い金なしに、毎月の賃料が確保できますが、おばちゃまに賃料支払い能力がない場合Σ(゚д゚lll)、やも得ないですが・・・・・。


退去いただかないといけませんので、その後の入居募集に対する対策です(;´д`)!


1、退去後入居募集に値するまでのリフォームに幾ら必要なのか?これはチームむーん×2の大工さんに外部は下見後内部は写真で概算費用を出していただきました。費用は100万程でした。これで利回りは15%まで落ちますので、これを後輩君が了とするかですね。


2、リフォーム後当該物件に客付可能かどうかの確認・・・これはやはり賃料月¥35,000~¥40,000であれば可能とのことでした。ただお世辞にも需要がかなり多いとはいえませんのである程度の機会損失は覚悟しないといけない点を同じく後輩君が了とするのかですね。


どうする!!後輩君( *`ω´)!さあ!!どうする!!







1の点は退去・リフォーム後15%であれば納得できるとのことでした。2の点は自分で既に知り合いで2名程入居希望をみつけてきているとのことです


セルフ活動後輩君( *`ω´)やるね!!出来ればわたしの物件も客付けぷりーず


ま!それでもこのまま出来ればおばちゃまに住んでいただければリフォーム資金はいりませんので、利回り的にもそちらがいいので、おばちゃまの今後の考えをうかがいに再度訪問いたす事と致しました。

追加情報
・以前この近エリアで似たような条件の物件がでまして350万程で落札、リフォーム後780万あたりで売買がなされております。需要は十分ありますね。あとはタイミングかな?ちなみわたしも入れましたが落ちず><!

・娘夫婦の自宅は外から拝見致しまして、十分に綺麗なご自宅でしたので、退去後はそちらにいかれるかな?しかしおばちゃまの負債全額負担は厳しいと思われますね。同居ができる限りの支援というところでしょうか・・・

遅くなりましたので本日はここまでで^^1



近況
明日は家族で実家にでもまいりましょうか^^
皆様方も( ・∀・)良い!お正月をお過ごしくださいね

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迎春・謹賀新年

あけましておめでとうございます田舎暮らし田舎家主むーん×2でございますo(^▽^)o

 本年もわたしを含め皆様方の家主業が順調に発展していきます様(^ω^)お祈り申し上げております。

謹賀新年

迎春謹賀新年
参拝
ちょい早めの参拝( *`ω´)



近況
 遅くなりましたが11月の自動販売機利益報告^0^!
11月は稼働日数19日
1号機¥800純利益
2号機¥2,200純利益
トータル¥3,000の純利益ですね。
設置して間がないので12月分は結構伸びてくる事を期待しております。今回は日数も中途ハンパですのでついで報告ですが、12月分はもう少し詳細にご報告させていただきますね( ̄▽ ̄)V

良ろしければご利益はないですが☟ポチご協力お願い申し上げます。(^人^)

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プロフィール

むーん×2

Author:むーん×2
四国の田舎で不動産投資をほのぼのと展開中。本業はオーナー様・不動産屋様に影ながら、お仕え致しておりますロデムな業者リーマン。たまに影だから、業者ならではの毒を吐きます。
田舎でなにが悪い!!人口減なんか気にしない!オラここで不動産投資する( *`ω´)キリッ

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