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儲けてますか?

こんにちわ(≧∇≦)!田舎暮らし田舎家主むーん×2でございます。そろそろ皆様、退去・入居連絡で一喜一する時期となってまいりました。どちらかと言うと、この時期は退去連絡の方が多いかもですね。


ま!5月辺りで結果的に満室になればいいのですから、わたしクラスになりますと、退去予告の1件や2件で一喜一憂致しません。落ち着いたものです。( *`ω´)!キリッ







というのは大嘘です。∑(゜Д゜)メチャくちゃ、この時期の管理会社様からの連絡が((((;゜Д゜)))))))ひぃぃ…恐いです。携帯のディスプレイに管理会社様の名前が表示されますと、携帯を遠投もしくは破壊したい衝動にかられます。(; ̄ェ ̄)勿論致しませんけれども。


今回の出張画像はこれだ!∑(゜Д゜)
某県平城だぁぁ!

平城


更新滞りがちでも見捨てず当方ブログに寄っていただいている、皆様に感謝でございます(>人<;)そして、この時期管理会社様からの恐怖電話に怯えいる方、怯えてない方、図々しく☟ポチご協力のお願い(=゜ω゜)ノへぃ

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さて本文GO


さて今回は戸建賃貸借家に絡めた、お話しをさせていただきたいと思います。今回お話しさせていただくのはあくまで、わたくしが勝負致しております、市場での話しですので金額等は流して読んでくださいね。
(^-^)/


皆様方賃貸経営儲かってますか?


ネットで情報検索ψ(`∇´)ψしていると、なんだか短期で資産¥うん千万¥うん億円と非常に景気のいい情報が流れております。ホントなら羨ましい限りです…。


そりゃ確かに高利回り全空物件を再生させて、ハイパーCF物件に生まれ変わらせる事例もあるとは思いますが、全てがそんな美味しい話ばかりなんでしょうかね…?不動産投資もっと地道な気がするんですがね。こんな事を言うのは、わたし所有の借家賃貸戸建についてです。

(物件スペック)ヽ(´o`;これなのだ
土地30坪
築33年
4LDK
車2台駐車可能
県中心部まで20分
ボロカーポート有り



懇意にしております不動産屋様より、ご紹介していただきまして下見に参りました。外観は悪くないですね。室内も悪くないかな…?床がぷかぷかしてますが、多少のリフォームで修繕できると判断…。


本体価格¥300万∑(゜Д゜)安いね!今回は事故物件・孤独死物件ていうオチはないですよ(・ω・)ノ諸経費込みで¥320万くらいの投資。


さて、購入決めたはいいがここら辺り、事前調査で立地はやや良好だけど、賃料はせいぜい月間¥50,000~¥60,000新築・築浅ならともかく、この価格帯の賃料が適正でしょう。当然ながらあくまで、ご入居者様が納得して住んでいただける修繕・リフォームを施しての賃料です。


と言う事で、賃料月収¥50,000ならリフォームに使える金額はあと¥100万くらい…。賃料月収¥60,000ならリフォームに使える金額はあと¥170万くらい…これで利回り表面で14%辺りですか。


追加可能金額も出たので…レッツらリフォームだよ

床全替えだよ!サッシも替えたよ!

畳張替えだよ!流し台全替えだよ!

壁全替え、残りは塗装だよ!

天井も全塗装だよ!カーポート天井全替えだよ!

カーポート土間全コンクリで埋めたよ!

トイレフロタイル張り替えだよ!

照明器具全替えだよ!

TVモニターホン・追い焚き設置だよ!

全体高圧洗浄かけたよ!

他色々やったけど忘れたよ!



…でお値段¥100万です∑(゜Д゜)安いね!


入居募集2ヶ月で入居者決定!結局安値の月賃料¥50,000にて契約Σ( ̄。 ̄ノ)ノ無念…。¥60,000は無理でした…(´・_・`)しょぼーん


負け惜しみを言うと入居者様のお子様が2名小学校低学年で、当該校区が希望だったので、長期入居は見込めるぜぃ!かな


物件を運用していきますと表面14%辺りの計算でも修繕・税・その他諸経費等々が当然ながら発生してまいるものです。故に手堅く見積もって、実質10%辺りで想定致しております。この辺りを想定しておれば、怪我もせず実質10%で十分収まります。もう少しは利回り上がるかもですが固めに計算( ̄Д ̄)ノ


ん…?単純な話、投入金額¥420万をやっとこさ10年で回収か…(゜д゜lll)勿論入居者がいれば、その後、家賃はなんやかんや入ってはきますがね。この物件でみれば10年時点で儲けはせいぜい¥250万~¥300万辺りでしょうか…。不動産投資なので投資期間中¥420万満額を失う様なリスクはまずないでしょうが、10年辛抱してせいぜい¥250万~¥300万辺りの儲けだけ…


こりゃあまりおいしくないよね∑(゜Д゜)どうなんだ?


当該物件での収益が大きいか小さいか?そりゃ、毎日の労働はないですし、サラリーマンと比べれば、ありがたい収入ですがね…当然リスクもありますし、例外あるかと思いますが、基本的に不動産投資そんな爆発的に儲けるもんじゃないと思うんですよね。


結局不動産投資の本質はこんなもんじゃないですかね…いくら多大なCFが出たと言っても、それは所詮借金の先食いでしかないと思います。確かにCFを次の物件取得に回し、更に大きな資産形成するのは有効な手段だと思いますが、次の投資案件が適正物件とは限りませよね?100戦して100勝の投資は無理でしょう。もしかしたら借金の先食いのCFで次の物件を購入して、運用失敗したらどうなるんでしょうかね… ま、成功する方がいらっしゃるのも事実ですので、あまり(ヾノ・∀・`)ムリせず!いくら儲けた!なんて情報に踊らされない事です。


皆様方賃貸経営儲かってますか?


10年で一財産…それでも現状から比べれば、夢の様なありがたい話です。踊らされず、手堅くぼちぼち儲けていければと思っております。


う~ん…なんだかわたしのブログ滞納・違法駐車・事故物件・投資失敗・悪魔業者・愚痴等々、暗黒内容が多い気が…くっ(゜o゜;;…良いおもいあんましてないね~めげずにぼちぼち生きております田舎家主業です。




近況
なんだかコメント欄に債権回収ビジネスのCMが……なんだか怖い((((;゜Д゜)))))))ひぃぃ…のでぽっちと削除だょぉ。
絶賛相互リンク・コメントお願い中でございます。


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勉強になります

こんばんは。業者系サラリーマンであるむーんさんとの購入された物件はとても興味があります。スキルが無いので中古物件といっても何を重要視していいのか解らず、勧められたらそのまま購入してしまいそうな気がして、ドコも見に行って無いのが現状です。
むーんさんのブログを参考にして勉強させて頂きたいと思いますので、アップ宜しくお願いしますね!

No title

不動産投資、手残りは家賃の「3分の1」ってところでしょうか?
あとはDIYした工賃分が利益にプラスされますね。
この資金繰りさえ間違えなければ、木造だけに、まさに「金のなる木」ですね。
だといいな~( ̄Д ̄)ノ

キャッシュも貯まりますが、支払いも多いです。
貯まるのは、カードのPOINTばかりです!


いただきます( ´艸`)

1R様
いつもコメントあざ~す( ̄^ ̄)ゞ
> 木造だけに、まさに「金のなる木」ですね。
これ笑いつつ( ・∀・)良い!言葉ですね。。。。いただきます。。ごちそうさまでした・・。。( ´艸`)

( *`ω´)ごほ
「そう・・・築古木造戸建は手間はかかるかもしれないが( *`ω´)!問題をクリアーしていけば木造ゆえに金を生む木になる可能性があるのだよ( *`ω´)! 」




みんなが忘れた時に使ってみようv-295メモメモ
あざーした。

Re: 正直かなり恐縮です(/ω\*)

もみのり子様
いつもコメントありがとうございます^^
> そんなには難しく(ヾノ・∀・`)ナイですよ。需要がある立地か判定後、まず欲しい利回りを決める!!表面20%が欲しいなら、購入検討の戸建賃貸の賃料を厳しめに査定します。(厳しめに算出すると決まりやすいですね)¥50,000ならリフォーム・諸経費込みで¥300万以内で収める。リフォームが¥100万なら¥200万の本体を探すという訳です。本体の内容を判定するには知り合いの大工等の業者に同行いただく、リフォーム費用も友達価格で圧縮し、自分でできる事は自分でするって感じですかね。ひとつは知り合いがいないのでしたら、ご自分の新築現場にきている大工さん各々と仲良くなってください。。。その中にはHELPで来ている一人親方大工さんや職人さんがいます。その方たちは孫請けとかで使われていますので、仲良くなれば安く動いてくれやすいです。難点は腕が良くて孫請けになっている場合はコミニュケーション能力に欠けてますので、ややぶっきらぼうで怖いですね。もしくは単純に腕が悪いかです!!このあたりを見極めて交渉してみてください。

ホントにその通りですね。

 主人もなんか不動産投資に幻想を抱いていて、新築アパートを建てたら、「どーん!と儲かる!!」みたいに思っています。

そこで私が作ったシュミレーション表を見せて、「10年で○百円の儲けだよ。1年で○十万円、1か月で○万円。」なんて話をすると、「何だ、これだけ金かけてたったそれだけ?」って驚いています。

でも株と違って大きく損をすることはないし、うまくいけば月々お金が入ってくるし、動かなければお金は全く増えないし…というスタンスです。

私は資金力と属性を生かして割高の新築、むーん×2様はスキルや交友関係力を生かして築古…と手法は全く違いますが、手に入れるものはそう変わらないと感じています。

それに物件が好きなんです!!!
地道に…が一番ですよね!

No title

むーん様

大好きな不動産投資です。
何だか煽りたくなって来ました。

築古木造にレバを掛け、複利で運用すれば、金が金を生みまさに「打ち出の小槌」となります。

3年あれば、Cash on cashでインカムのみで単純利回り80%も可能です。

1,000万突っ込んで3年後からの配当が年間800万になります。(税金は別ねΣ(・ω・ノ)ノ!)









でも死ぬほどリスキーです\(゜ロ\)(/ロ゜)/
本当に死にます(自己破産)ので、やはりむーん様のいう通り、地道が一番です(∩´∀`)∩

ちょいおまちを!

1R様
返信遅くなりまして、すいませんorzスーパー利回り物件魅力的ですね∑(゚Д゚)
検討した案件で以前9割空・利回り25%の物件が2つ出ました。一つはわたしが購入し、現在満室です。もう一つは購入見合わせましたが、現在入居率80%です。結果論ならわたしなら満室に持っていけれたかな?なんて思っております;^_^A
両物件ともかなりリスキーでしたが、購入した方の物件のリスクは抑えこめると計算致しました。ただ破産等意識もしましたし、かなり怯えていたの事実です。
おっしゃられている物件が、どういったものかは、解りませんが周囲に踊らされず、かつ情報を収集し冷静にご判断いただければと思います。しかし、1R様なら固くいっても十分いけると、思いますよ。(≧∇≦)

遅くなりまして∑(゚Д゚)

コロビビ様
遅くなりまして、(・・;)いつもコメントありがとうございます。ご主人の感覚も理解できますよね(=゚ω゚)ノなにせ毎月入ってくる金額はあきらかに増えますから…。人間は弱いもので毎月入ってくるとついつい手が出てしまいます。わたしも全く使わないといえば、嘘になります…その都度自己律し、自身を叱っております。(>人<;)面目ない…今までお会いしてきた、新築系のオーナー様で失敗されている方の要因の一つが、10年〜15年の時期で修繕する資力がない、結局使ちゃてるんですよね…。
わたしも趣味不動産ですね(≧∇≦)今日もいいのないかな〜と探す毎日てす。^_^
プロフィール

むーん×2

Author:むーん×2
四国の田舎で不動産投資をほのぼのと展開中。本業はオーナー様・不動産屋様に影ながら、お仕え致しておりますロデムな業者リーマン。たまに影だから、業者ならではの毒を吐きます。
田舎でなにが悪い!!人口減なんか気にしない!オラここで不動産投資する( *`ω´)キリッ

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